Ristrutturazione edilizia: qualificazione corretta dell'intervento

La demolizione e ricostruzione di un fabbricato con modifica di volume e sagoma rientra tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ed è fattibile solo se risponde ad alcuni requisiti, secondo la tipologia di edificio su cui è effettuato.

Demolizione e ricostruzione con modifica sagoma e prospetti: i presupposti per farlo

Lo ricorda il Consiglio di Stato con la sentenza del 15 settembre 2023, n. 8359, riguardante un caso di demolizione e ricostruzione infedele in area sottoposta a vincolo. Sebbene l’ordine di demolizione sia stato comunque annullato dai giudici di Palazzo Spada per una scorretta valutazione da parte dell'Amministrazione della variazione delle altezze dell’edificio, ciò non toglie che il ricorrente ha comunque qualificato l’intervento in maniera errata. Vediamo il perché.

Il caso riguarda la sopraelevazione di un immobile, previa demolizione del pre-esistente, con modifica del tetto, portato da due a tre falde e con la creazione di due lucernari/finestre. Queste opere sono state realizzate in centro storico ed entro la fascia di rispetto fluviale, in un’area dove erano consentiti interventi di “manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione senza aumento di superficie e di volume, ampliamenti per adeguamento igienico-funzionale, costruzione di box e locali tecnici non interrati”. Il ricorrente ha domolito il primo piano ricostruendolo, con rifacimento delle murature esterne, modifica del tetto, portato da due falde a tre e aprendo i due lucernari.

Si tratta quindi di lavori rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, lett. d) del D.P.R. n.380 del 2001, avendo l’intervento, tra l’altro “sostituito alcuni elementi costitutivi dell’edificio originario e inserito nuovi elementi, dopo aver demolito e ricostruito quest’ultimo”, secondo le definizioni contenute nella disposizione.

Ristrutturazione edilizia: la definizione nel Testo Unico Edilizia

Ricordiamo che il testo dell'art. 3, lett. d), prevede che sono considerati “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono:

• il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico;
• nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana;
• gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza; inoltre rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al d.Lgs. n. 42/2004, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate e a a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Ed è proprio quest’ultima parte della norma che rileva nel caso in esame: l’intervento è stato realizzato in pieno centro storico e in area vincolata, con modifica della sagoma e prospetto, senza che fosse peraltro acquisito il parere ambientale dell’autorità prepotsa al vincolo.

Ricostruzione con modifica sagoma in edificio vincolato: no alla fiscalizzazione dell'abuso

Spiega inoltre Palazzo Spada che la sanzione pecuniaria (c.d. "fiscalizzazione dell'abuso") non era applicabile al caso di specie, ai sensi del comma 4 dell’art.167 del d. lgs. n.42 del 2004, in considerazione dell’entità e consistenza degli interventi abusivi realizzati e dei vincoli di rispetto fluviale esistenti sull’area di realizzazione degli stessi. Di conseguenza, ha ritenuto infondato anche questo motivo dell'appello.

Onere della prova: no a richieste impossibili

Fondato invece il ricorso sulla scorretta valutazione da parte dell'Amministrazione dell’innalzamento dell’edificio, con una differenza di 30 cm, corrispondente al'inserimento del cordolo sismico assentito nel progetto. La differenza era stata riscontrata per un errore di calcolo che non teneva conto della pendenza del terreno e del dislivello tra una parte dell’edificio e l’altra e non per una violazione delle altezze.  A quel punto, il Comune ha domandato quella che è stata definita come “un’indebita applicazione dei principi in tema di onere della prova” chiedendo di provare il fatto negativo, consistente nel non innalzamento della altezza del fabbricato. Prova evidentemente impossibile da fornire.

Secondo il Collegio, l’Amministrazione, contestando l’illegittimo innalzamento del fabbricato, ha indebitamente gravato il privato di una “probatio diabolica”, onerandolo in modo inammissibile di fornire la prova negativa di un fatto, ossia il mancato innalzamento, “ancor più illogica in un contesto nel quale più di un elemento induceva ad escludere la detta circostanza”.

Il ricorso è stato accolto, con conseguente annullamento dell'ordine di demolizione.