Ristrutturazione edilizia e restauro conservativo: occhio alle differenze

Un intervento di ristrutturazione mascherato da restauro conservativo può essere definito soltanto in un modo: abuso edilizio. Questo perché uno prevede il permesso di costruire, l'altro una semplice SCIA.

Restauro conservativo e ristrutturazione edilizia: il Consiglio di Stato sulle differenze

Sulla base di questi presupposti, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8284/2022, ha respinto il ricorso contro l’ordine di demolizione ingiunto da un’Amminsitazione comunale a seguito di lavori eseguiti in difformità dalla DIA (oggi SCIA) che era stata presentata, constatando la realizzazione di interventi che andavano ben oltre il restauro conservativo e consistenti nello specifico in:

• aumento delle quote di imposta e di colmo del tetto di copertura, effettuato in occasione della sostituzione delle coperture;
• sostituzione della preesistente muratura perimetrale con variazione del prospetto interno alla proprietà privata;
• accorpamento di una veranda all’interno di un locale tramite opere di muratura.

Secondo i giudici di Palazzo Spada, il Comune ha correttamente qualificato tali modifiche come interventi integranti una ristrutturazione edilizia. E per farlo ha richiamato la definizione del Testo Unico Edilizia.

Ristrutturazione edilizia: la definizione nel Testo Unico Edilizia

Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001, rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico (…)”.

Inoltre, l’art. 10 dello stesso Testo Unico Edilizia stabilisce che gli interventi di ristrutturazione edilizia sono subordinati a permesso di costruire nel caso in cui comportino modifiche della volumetria complessiva dell’edificio.

Il restauro conservativo: la definizione del d.P.R. n. 380/2001

Differente è invece il risanamento conservativo, descritto al comma 1, lettera c), del medesimo art. 3 del d.P.R. n. 380/2001: “gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”.

Sulla distinzione fra interventi di ristrutturazione e di risanamento conservativo/restauro, la giurisprudenza ha chiarito che “gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono l'esecuzione di lavori consistenti nel ripristino o nella sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, ovvero nella eliminazione, modificazione e inserimento di nuovi elementi ed impianti, distinguendosi dagli interventi di risanamento conservativo, in quanto questi sono caratterizzati dal mancato apporto di modifiche sostanziali all'assetto edilizio preesistente”.

In sintesi, mentre la ristrutturazione può condurre a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, il restauro e il risanamento conservativo non possono mai portare a ridetto organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente, avendo sempre la finalità di conservare l'organismo edilizio ovvero di assicurarne la funzionalità.

Ne deriva che gli interventi realizzati dalla ricorrente, avendo comportato modifiche del prospetto e della volumetria complessiva, non possono essere qualificati come interventi di risanamento conservativo ma rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia, sottoposta al regime del permesso di costruire ex art. 10 del Testo Unico Edilizia.

La sanzione demolitoria

Per altro, diversamente da quanto richiesto dall’appellante, era applicabile solo la sanzione demolitoria e non quella pecuniaria: la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia c.d. pesante giustifica l’emanazione dell’ordine demolitorio in quanto tali interventi necessitavano del permesso di costruire e non della DIA, con conseguente applicazione dell’art 33 del d.P.R. n. 380/2001, che impone la demolizione delle opere abusive.

La giurisprudenza, in un caso analogo, ha avuto modo di chiarire che “È legittimo l'ordine di demolizione di un'opera consistente nella demolizione e ricostruzione di un vano tecnico, ancorché i lavori siano stati preceduti dalla presentazione di una d.i.a. per interventi di risanamento conservativo e si sia formato il relativo titolo. L'intervento in questione, infatti, non può essere classificato come risanamento conservativo ai sensi dell'art. 3, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, tipologia che appunto non legittima l'effettuazione di demolizioni, bensì come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, lett. d), del citato d.P.R. n. 380 del 2001.”

L’appello è stato quindi respinto, confermando l’abusività di opere eseguite in difformità dalla DIA, non rientranti nell’ambito del restauro conservativo ma in quello della ristrutturazione edilizia e, come tali, soggette a permesso di costruire.