Rivalutazione terreni edificabili 2023: le novità dal Fisco

Con la pubblicazione della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023) è stata nuovamente confermata l'agevolazione, prevista per la prima volta nel 2002 con la Legge n. 448 del 28/12/2001 e prorogata di anno in anno, per la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili al fine di ridurre l’eventuale plusvalenza in caso di cessione dello stesso.

Rivalutazione terreni edificabili 2023: la circolare dell'Agenzia delle Entrate

A chiarire le novità contenute all'art. 1, commi da 107 a 109 della Legge di Bilancio 2023 ci ha pensato l'Agenzia delle Entrate che ha reso nota la circolare n. 16/E del 26 giugno 2023 ad oggetto "Rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni – Affrancamento dei redditi di capitale e diversi derivanti da Organismi di investimento collettivo del risparmio e dei redditi di capitale dei contratti di assicurazione - Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di bilancio 2023)".

La nuova circolare del Fisco fornisce indicazioni operative per rideterminare il costo o il valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola) posseduti al 1° gennaio 2023, versando un’imposta sostitutiva del 16%. Questa possibilità, confermata dalla legge n. 197/2022, viene estesa per il 2023 anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati e sistemi multilaterali di negoziazione. Altra novità riguarda la possibilità di considerare realizzati i redditi di natura finanziaria relativi a quote o azioni di organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) e a contratti di assicurazione sulla vita di cui ai Rami I e V, versando un’imposta sostitutiva nella misura del 14% (“affrancamento”).

La platea e le regole

La platea dei contribuenti interessati è costituita, in linea generale, dalle persone fisiche, dalle società semplici e dalle società ed associazioni, dagli enti non commerciali, per le attività detenute al di fuori dell’attività di impresa, e dai soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia. È possibile rideterminare il costo o valore di acquisto di partecipazioni e terreni posseduti al 1° gennaio 2023. Entro il 15 novembre di quest’anno il contribuente deve versare l’imposta sostitutiva del 16%.

È possibile considerare “affrancati” i redditi di capitale o le plusvalenze latenti al 31 dicembre 2022 relativi a quote di OICR pagando un’imposta sostitutiva del 14%. In presenza di uno stabile rapporto di custodia, amministrazione, gestione di portafogli o altro stabile rapporto, l'imposta sostitutiva deve essere versata dall’intermediario entro il 16 settembre 2023.

Con riguardo invece ai rendimenti maturati al 31 dicembre 2022 relativi a contratti di assicurazione sulla vita di cui ai rami I e V, è possibile considerarli “affrancati” i pagando un’imposta sostitutiva del 14%. Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato dall’impresa di assicurazione entro il 16 settembre 2023.

Novità per le partecipazioni “quotate”

Da quest’anno sarà possibile rideterminare anche il valore dei titoli, quote o diritti, negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione. In questi casi, il valore normale sarà determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nei mercati nel mese di dicembre 2022 e non sarà necessario, quindi, presentare una perizia giurata di stima.

La struttura della nuova circolare

Dopo una premessa normativa, la nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate presenta la seguente struttura:

1. Rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni non quotate
2. Rideterminazione del costo o valore di acquisto di partecipazioni “quotate”
3. Modalità di tassazione e adempimenti
4. Rideterminazione del costo o valore di acquisto di strumenti finanziari aventi diritti patrimoniali rafforzati
5. “Affrancamento” delle quote o azioni di OICR
   1. Tipologie di quote o azioni di OICR ammesse
   2. Tipologie di reddito affrancabili
   3. Esercizio dell’opzione
      1. Assenza di rapporto con un intermediario
      2. Esistenza di un rapporto con un intermediario
   4. Individuazione dei valori di riferimento al 31 dicembre 2022
   5. Determinazione della base imponibile e dell’imposta
   6. Tassazione dei redditi derivanti dalle azioni o quote affrancate
6. “Affrancamento” delle polizze assicurative
   1. Esercizio dell’opzione
   2. Determinazione della base imponibile e dell’imposta
   3. Tassazione a scadenza delle polizze affrancate
   4. Disposizioni di carattere particolare relative all’imposta sulle riserve matematiche