Salva Casa: sanatoria semplificata per le variazioni essenziali e ante 77

Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo

Di seguito il testo del nuovo art. 34-ter:

“1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

2. L’epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis.

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis”.

Il comma 1 prova a risolvere il noto problema dell’ante ’77, anno di pubblicazione della Legge “Bucalossi” (la Legge n. 10/1977) dopo la quale è stato previsto l’obbligo di approvazione delle varianti prima del rilascio del certificato di abitabilità. Non sono poche, infatti, le varianti dal titolo originario realizzate prima della citata Legge n. 10/77 senza mai essere state regolarizzate. Varianti che, ad oggi, costituiscono delle difformità edilizie (più o meno rilevanti).

Nel dettaglio, fuori dalle tolleranze costruttive disciplinate all’art. 34-bis del TUE (anche questo copiosamente modificato dal Salva Casa), nel caso in cui queste varianti costituiscono “parziale difformità” (concetto che sono certo sarà affrontato da una nuova copiosa giurisprudenza) sarà possibile regolarizzarle.

Per regolarizzarle si dovrà:

1. provare la data di realizzazione dell’intervento utilizzando la stessa documentazione indicata per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE);
2. presentare una SCIA;
3. pagare l’oblazione determinata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5, del TUE (anche questo modificato nella conversione in legge).

Nel caso in cui le parziali difformità:

• sono state realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo;
• sono state accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia;
• non è seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino;
• è stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241;

sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’art. 34, del TUE (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) alla disciplina delle tolleranze costruttive.

Per quanto riguarda l’oblazione, il nuovo comma 5, art. 36-bis, del TUE prevede un importo:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’art. 16, del TUE incrementato del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’art. 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32. Non si applica l’incremento del 20% nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (la doppia conformità di cui all’art. 36 del TUE);
• pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’art. 37, del TUE e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità, art. 36, TUE).