Sanare gli abusi minori: la nuova doppia conformità dopo il Decreto Salva Casa

Che l’attuale normativa edilizie e le sue regole per la sanatoria degli abusi non fosse assolutamente in linea con lo stato di salute del patrimonio immobiliare, è fatto noto a tutti.

La sanatoria edilizia nel d.P.R. n. 380/2001

Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) riserva due soli articoli alla sanatoria degli abusi:

• l’art. 36 che consente di sanare tramite permesso di costruire in sanatoria gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività pesante, o in difformità da essa;
• l’art. 37 che consente di sanare tramite SCIA in sanatoria gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività leggera.

In entrambe i casi, è richiesta quella che più volte ho definito una “mostruosità normativa” non più in linea con i tempi: la doppia conformità. In pratica, per sanare l’abuso edilizio l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Con il nuovo Decreto Legge recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva Casa 2024), di cui si attende solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (dopo la quale sarà immediatamente in vigore) e poi la conversione in legge dal Parlamento (si presume entro fine luglio 2024), cambia notevolmente la gestione delle difformità edilizie.

Intanto viene notevolmente ampliato il concetto di tolleranza per cui il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia. Cambia anche la definizione di stato legittimo al quale concorreranno tutte le forme di sanzioni alternative alla demolizione (art. 33, comma 2 e art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001).

Ma l’aspetto più importante riguarda proprio l’accertamento di conformità (art. 36) che viene distinto tra:

• interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività pesante o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali;
• interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Per gli abusi più gravi (ovvero il primo caso) non cambia assolutamente nulla e resta ferma sempre sia la doppia conformità come condizione necessaria per ottenere la sanatoria dell’abuso edilizio, sia il silenzio-rigetto sull’istanza dopo 60 giorni.

La nuova doppia conformità

Nel secondo caso, invece, ovvero per le parziali difformità (o abusi minori) si potrà ottenere la sanatoria nel caso di una nuova doppia conformità. In questo caso, infatti, si dovrà dimostrare che l'intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Ecco alcuni importanti aspetti da considerare:

1. si potrà ottenere la sanatoria condizionata ovvero subordinata alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
2. all’istanza di sanatoria si dovrà allegare la dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (come anticipato per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento);
3. nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento (l'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente);
4. la sanatoria è subordinata al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro (l'importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima);
5. sull’istanza di sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio-assenso).