Sanatoria edilizia 2023: il presupposto è la doppia conformità

L'Italia è il Paese delle piccole e grandi difformità edilizie che spesso sfociano in veri e propri abusi. Le possibilità di sanatoria edilizia del 2023, benché si senta periodicamente parlare di nuovi condoni, sono limitate ad alcune poche casistiche contemplate all'interno del d.P.R. n. 380 del 2001, il cosiddetto Testo Unico Edilizia.

Sanatoria edilizia: le disposizioni del T.U. Edilizia

La sanatoria edilizia di un abuso può essere ottenuta mediante l'utilizzo di 3 articoli del d.P.R. n. 380/2001:

• l'art. 36 con la presentazione di un'istanza di permesso di costruire in sanatoria;
• l'art. 37 con la presentazione da parte di un tecnico di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria;
• l'art. 38 che nel caso di annullamento di un permesso di costruire e qualora non sia possibile, sulla base di motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, consente la fiscalizzazione dell'abuso e l'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria a seguito di pagamento di una sanzione alternativa.

Esistono poi altri due articoli (art. 33, comma 2 e art. 34, comma 2) che consentono la fiscalizzazione dell'abuso ma senza avere i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria.

Il presupposto per la sanatoria edilizia

Fatta esclusione della fiscalizzazione (che è una possibilità attivabile solo dall'amministrazione nella fase esecutiva della demolizione, quindi dopo l'emissione dell'ordinanza ripristinatoria), il presupposto per sanare un abuso edilizio è uno e uno solo: la doppia conformità edilizia.

Affinché sia sanabile è necessario che l'interessato dimostri all'amministrazione che l'intervento risulti essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Questa condizione viene definita, appunto, doppia conformità senza la quale nel 2023 non si può certamente sanare un abuso edilizio.

Per il futuro le possibilità restano aperte visto che si è tornati a parlare di condono edilizio (con caratteristiche diverse rispetto ai 3 precedenti del 1985, 1994 e 2003) oltre che di un progetto di riforma del Testo Unico Edilizia che prederebbe in considerazione la possibilità di ancorare la sanatoria alla conformità dell'opera alla normativa edilizia e urbanistica vigente, prevedendo al contempo paletti importanti per le modifiche dei piani regolatori e regolamenti locali.

Sanatoria edilizia: la pratica edilizia e i costi per il permesso di costruire

Per sanare:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” realizzati in assenza o difformità dalla SCIA;
• gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire;

è necessario presentare istanza ai sensi dell'art. 36 del T.U. Edilizia e il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'art. 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Al momento della presentazione della domanda del permesso di costruire va corrisposta la marca da bollo dell’importo di € 16,00.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (silenzio-rifiuto).

Al momento del rilascio del permesso di costruire andrà corrisposta un'altra marca da bollo del valore e i diritti di segreteria che variano da comune a comune.

Nel comune di Palermo per la presentazione del permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi dell'art. 14 della L.R. 16/16 si pagano 800 euro. Nel comune di Milano sono i seguenti:

• per gli interventi cosiddetti “maggiori” che non prevedono la corresponsione di oneri l’importo dei diritti è pari a € 129,11;
• per gli interventi di edilizia residenziale privata che prevedono la corresponsione di oneri:
  • fino a € 774.685,35 l’importo dei diritti è di € 387,34;
  • oltre a € 774.685,35 l’importo dei diritti è di € 516,46.
• per gli interventi di edilizia industriale, artigianale con oneri:
  • fino a € 671.393,97 l’importo dei diritti è di € 335,70
  • oltre a € 671.393,97 l’importo dei diritti è di € 516,46
• per gli interventi di edilizia commerciale, direzionale e attività turistica l’importo è pari a € 516,46

Sanatoria edilizia: la pratica edilizia e i costi per la SCIA

Per sanare:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;

è necessario presentare istanza ai sensi dell'art. 37 del T.U. Edilizia. Alla SCIA in sanatoria va corrisposta una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro. Qualora tali interventi siano eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del DM 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Nel caso l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6 del T.U. Edilizia, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.