Sanatoria edilizia post Salva Casa: novità, sanzioni e interrogativi aperti

Tra le novità più rilevanti introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), spicca la nuova sanatoria edilizia “semplificata” di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia - TUE).

Si tratta di una procedura semplificata per regolarizzare parziali difformità e variazioni essenziali, che si affianca all’accertamento di conformità già disciplinato dall’art. 36 del TUE, ma con criteri differenti.

La sanatoria semplificata: un cambio di prospettiva

A differenza della sanatoria prevista dall’art. 36, basata sul principio della doppia conformità “simmetrica” (l’intervento deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta), la sanatoria dell’art. 36-bis introduce un criterio di doppia conformità “asimmetrica”:

• conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• conformità ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Criterio applicabile agli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 10, TUE) o dalla segnalazione certificata di inizio “pesante” (art. 23, TUE);
• in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività “leggera” (art. 37);
• in variazione essenziale.

Questo nuovo approccio semplifica (o almeno ci prova) le procedure, ma al tempo stesso rischia di complicare la vita ai tecnici chiamati a distinguere tra disciplina edilizia e disciplina urbanistica, due ambiti che nella pratica spesso si sovrappongono (basti pensare ai regolamenti edilizi che disciplinano aspetti urbanistici o ai piani regolatori che contengono dettagli edilizi).