Sanatoria semplificata post Salva Casa, l’effetto sanante in difetto di Autorizzazione Paesaggistica

Con la recente introduzione dell’art. 36-bis nel Testo Unico per l’Edilizia (d.P.R. 380/2001) – avvenuta a seguito del Decreto Legge n. 69/2024 (Salva Casa) e alla successiva Legge di conversione n. 105/2024 – il legislatore ha previsto una nuova forma di regolarizzazione per gli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo edilizio.

Una vera e propria novità rispetto alla precedente versione del d.P.R. n. 380/2001 che, prima del Salva Casa, applicava la stessa procedura di sanatoria (art. 36) per gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, per le variazioni essenziali e per le parziali difformità.

Il nuovo art. 36-bis si affianca al precedente art. 36 introducendo, inoltre, alcune novità che riguardano l’accertamento di compatibilità paesaggistica. In questo approfondimento proveremo ad entrare nel dettaglio della nuova procedura di sanatoria in difetto dell’autorizzazione paesaggistica.

Differenze tra art. 36 e art. 36-bis

Preliminarmente occorre definire le differenze sostanziali sotto il profilo urbanistico-edilizio, tra i due articoli 36 e 36-bis.

Con l’art. 36, adesso riservato alle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità:

• per la sanatoria, gli interventi devono risultare conformi alla disciplina edilizia-urbanistica sia al momento della domanda che al momento della realizzazione dell’abuso (doppia conformità simmetrica);
• si applica il silenzio-diniego entro 60 giorni, in assenza di pronuncia dello sportello unico.

Con l’art. 36-bis, che riguarda le ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali:

• per la sanatoria, gli interventi devono essere conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione dell’abuso (doppia conformità asimmetrica);
• si applica il silenzio-assenso: entro 45 giorni per il Permesso di Costruire e 30 giorni per la S.C.I.A., in assenza di pronuncia dello sportello unico;
• le sanzioni, come previsto dal comma 5, non vengono incrementate del 20% se l’opera è conforme sia al momento della realizzazione dell’abuso che alla presentazione dell’istanza di sanatoria (in presenza, cioè, della doppia conformità simmetrica).