Sanatoria semplificata e Tolleranze: il rispetto delle prescrizioni strutturali

Tra i grandi assenti all’interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) c’è sempre stata la sanatoria strutturale post intervento necessaria per completare l’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36. Questa lacuna è stata valutata durante la conversione in legge del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Benché non sia stata risolta utilizzando alcuni degli emendamenti presentati nel corso della discussione alla Camera, a breve ci saranno alcune importanti novità.

Sanatoria strutturale e accertamento di conformità: la problematica

La problematica nasce dall’applicazione pratica della sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 del Testo Unico Edilizia (TUE) e dal confronto con la giurisprudenza che sul tema non è mai riuscita a convergere su un orientamento consolidato.

Recentemente, la Corte di Cassazione (sentenza 22 febbraio 2024, n. 7720) ha confermato che il requisito della doppia conformità necessario per accedere alla sanatoria di cui all’art. 36 del TUE, è da escludere nel caso di opere eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica, necessaria per la loro realizzazione.

Sempre la Cassazione è intervenuta con:

• la sentenza 20 gennaio 2023, n. 2357 secondo cui, dovendosi escludere che il deposito allo sportello unico, dopo la realizzazione delle opere e, quindi, “a sanatoria”, della comunicazione richiesta dall’art. 93 del TUE e degli elaborati progettuali, possa estinguere la contravvenzione antisismica, il requisito della doppia conformità è da ritenersi escluso (con impossibilità di ottenere la sanatoria edilizia) in caso di violazioni della disciplina antisismica;
• la sentenza 11 gennaio 2023, n. 544 secondo la quale il permesso di costruire in sanatoria rilasciato a seguito di accertamento di conformità estingue i reati previsti dalle norme urbanistiche vigenti ma non:
  • i reati paesaggistici previsti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;
  • i reati disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio;
• la sentenza del 29 dicembre 2023, n. 51634 per il quale il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. "doppia conformità"), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 del TUE, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

Alla luce della giurisprudenza e soprattutto dei contenuti della normativa edilizia, per la conclusione della sanatoria edilizia era necessario attendere la chiusura del procedimento penale con il decreto del giudice o con la sentenza di archiviazione previsti all’art. 98, comma 3, del TUE che, impartendo le prescrizioni necessarie e il relativo termine per rendere le opere conformi alla normativa sismica, consentiva anche la conclusione del procedimento di sanatoria.