SCIA in sanatoria: non valida per ristrutturazione pesante o nuova costruzione

Non è possibile sanare, mediante semplice SCIA in sanatoria, gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” conseguiti senza previa richiesta del relativo titolo edilizio obbligatorio, ovvero il Permesso di Costruire.

La SCIA in sanatoria difatti consente di regolarizzare, in presenza di determinate caratteristiche, esclusivamente le opere minori conseguibili mediante segnalazione, nei casi per i quali gli interventi siano stati realizzati in assenza o in difformità dalla stessa.

SCIA in sanatoria: quali interventi sono sanabili?

A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza del 24 luglio 2024, n. 15166, che conferma l’annullamento in autotutela, ai sensi dell’art. 21-novies della Legge n. 241/1990, della SCIA in sanatoria presentata al fine di regolarizzare interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” per i quali era necessario il Permesso di Costruire.

La SCIA in sanatoria di cui all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) infatti, consente di sanare solo i lavori minori realizzabili mediante Segnalazione - quindi quelli di cui al TUE, art. 22, comma 1 e 2 - ovvero:

• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di restauro e di risanamento conservativo;
• interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), diversi da quelli indicati nell’art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia;
• varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e volumetrie, che non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, e che, in area vincolata, non alterano la sagoma dell’edificio.

Per l’ottenimento della SCIA in sanatoria è indispensabile peraltro che gli interventi - pur essendo stati conseguiti in assenza o in difformità dalla Segnalazione - siano stati realizzati in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia (si tratta della disposizione contenuta al comma 4 dello stesso art. 37, abrogata dal Decreto Salva Casa, n.d.R.)

Ristrutturazione “pesante”: mai sanabile mediante SCIA

In virtù di quanto spiegato, non risulta valida - ed è quindi annullabile in autotutela - la SCIA in sanatoria presentata con l’intento di regolarizzare interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10, comma 1, lett. c, come quelli oggetto della sentenza, consistiti nella realizzazione di due nuovi manufatti con previa demolizione del muro di confine.

Nello specifico, sono stati realizzati:

1. un manufatto ad uso ripostiglio con superficie superiore a quella consentita dal regolamento comunale;
2. una tettoia in legno, anche questa non qualificabile come pertinenza in quanto non risulta dimostrato il rispetto delle percentuali disposte dalle norme affinché i manufatti siano riconducibili alla nozione di pertinenza.

Con particolare riguardo alla tettoia, si osserva che il TUE, all’art. 3, comma 1, lett. e), punto e.6), dispone che debbano rientrare nella categoria della “nuova costruzione” anche “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale”.

In conclusione, si spiega, gli interventi realizzati sono delle vere e proprie opere di ristrutturazione edilizia “pesante” per le quali era necessario richiedere il Permesso di Costruire, e non sono quindi in alcun modo sanabili con l’istituto della SCIA in sanatoria di cui all’art. 37 del TUE. Si conferma dunque la validità dell’annullamento in autotutela del titolo, con conseguente rigetto del ricorso.