Sismabonus acquisti: niente computo metrico e congruità dei costi

L'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 ha previsto una detrazione fiscale molto particolare per la realizzazione di case antisismiche mediante demolizione e ricostruzione effettuata da imprese di costruzione. Stiamo parlando del sismabonus acquisti o sismabonus case antisismiche che, diversamente dagli altri interventi di riduzione del rischio sismico, presenta alcune particolarità.

Sismabonus acquisti: nuovo intervento del Fisco

Particolarità che, come spesso accade quando si incastrano tra loro norme fiscali, edilizie e strutturali, sono chiarite con un intervento dell'Agenzia delle Entrate come nel caso della risposta n. 366 del 24 maggio 2021 che ci consente di approfondire alcuni punti chiave.

Nel caso di specie, l'istante, un'impresa di costruzioni e ristrutturazioni, proprietaria di un compendio immobiliare su cui risultavano preesistenti fabbricati da demolire e ricostruire.

Le procedure partono nel 2019, ma tra i documenti depositati è presente il progetto antisismico sull'immobile, ma non accompagnato dall'asseverazione della classe di rischio del tecnico progettista anche se prevista dall'art. 3 del D.M. 28 febbraio 2017 n. 58, essendo, a quel tempo, il Comune di classificato in zona sismica 4 e passato a fine 2019 in zona 3.

L'Istante fa presente che ad eccezione della suddetta asseverazione della classe di rischio, è in possesso di tutte le condizioni sostanziali stabilite dalla normativa di riferimento quali:

• avvio della procedura autorizzativa successiva al 1° gennaio 2017;
• intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento di 5 classi sismiche rispetto alle preesistenti;
• ubicazione del fabbricato in zona 3;
• inizio lavori antecedente il 2020;
• cessione delle unità immobiliari entro 18 mesi dal termine dei lavori.

Ciò premesso, tra le altre cose, l'istante chiede:

• se possa essere applicata la disciplina del Sismabonus acquisti a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari componenti il fabbricato, più precisamente se possano beneficiare della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, anche a seguito della redazione e presentazione del documento di asseverazione della classe di rischio dell'edificio in un momento successivo rispetto alla richiesta del titolo abilitativo;
• quale siano le modalità per la presentazione dell'asseverazione della classe di rischio, qualora la risposta al primo quesito fosse affermativa;
• a quale importo ammonti la succitata detrazione, qualora la risposta al primo quesito fosse affermativa;
• se possa essere applicata nel contempo a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari la detrazione sul costo di costruzione per l'acquisto di autorimessa pertinenziale da un'impresa costruttrice.

Sismabonus acquisti: requisiti e adempimenti

Andiamo con ordine e diciamo subito che il sismabonus acquisti presente delle peculiarità che lo rendono in qualche modo differente dal normale sismabonus. Su una cosa, invece, presenta le stesse caratteristiche: la possibilità di essere convertito in sismabonus acquisti al 110% come previsto dall'art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), a condizione però che siano rispettati tutti i requisiti previsti.

Tornando al caso di specie, l'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che ai fini della detrazione di cui all'articolo 16 del decreto legge n. 63 è necessario, in particolare, che l'efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia asseverata (utilizzando il modello contenuto nell'allegato B del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, n. 58) dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

L'articolo 3 del DM n. 58/2017 - in vigore al momento dell'inizio delle procedure autorizzatorie da parte dell'impresa costruttrice - prevedeva che alla predetta segnalazione fosse allegata, per l'accesso alle detrazioni, anche l'asseverazione del progettista dell'intervento strutturale della classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato redatta in base al citato decreto ministeriale n. 58 del 2017.

In vigenza di tale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che un'asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l'accesso al sismabonus.

Il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 5 giugno 2020, però, afferma anche che:

"le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 - data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 - e che non hanno presentato l'asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell'ambito applicativo dell'agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico".

Considerato che nel caso di specie, all'inizio delle procedure autorizzative il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e solo successivamente all'avvio delle procedure è passato in zona 3, fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano alienati dall'impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei lavori, l'asseverazione del progettista deve essere presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione.

Superbonus case antisismiche: le condizioni

In relazione agli interventi, il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

In relazione alla detrazione per acquisto di case antisismiche, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, è necessario, al ricorrere di tutte le altre condizioni normativamente previste, che l'atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

Con il decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020 è stato modificato il citato D.M. n. 58 del 2017, integrando le norme relative all'asseverazione del rischio sismico, al fine di rispettare le disposizioni in materia, contenute ai commi 13 e 13-bis dell'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, ai sensi dei quali, ai fini del Superbonus, è necessario, tra l'altro, che i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico attestino altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

In particolare, nel citato articolo 3 del decreto ministeriale n. 58 del 2017, è stato inserito il comma 4-bis, ai sensi del quale «Al fine di usufruire delle misure di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per le spese documentate e sostenute nel periodo compreso tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti e redatte con le modalità di cui agli allegati B, B-1 e B-2 è richiesta apposita polizza assicurativa secondo le modalità di cui al citato articolo 119, comma 14».

In merito sismabonus acquisti, però, la Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell'applicazione del D.M. 28/02/2017 n. 58 e delle Linee Guida ad esso allegate, con il parere n. 3/2021 del 7 aprile 2021 ha precisato che nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione da parte di impresa di cui al comma 1-septies dell'art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non è necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non deve essere compilata la sezione del modulo di asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell'intervento. Ciò in quanto la detrazione in questione è commisurata al prezzo di acquisto dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non ha, quindi, relazione col "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel predetto modulo di asseverazione, da indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.