Sismabonus 110% e Bonus casa 50%: cosa succede in caso di frazionamento

Oggi rispondiamo ad un quesito arrivato da Lorenzo C. da Pisa su un caso molto interessante che riguarda il calcolo del massimale di spesa previsto per il superbonus 110% se sullo stesso edificio, nello stesso anno, si è realizzato un intervento di frazionamento utilizzando il bonus casa del 50%.

Sismabonus 110% e bonus casa 50%: i limiti di spesa

Un quesito che arriva all'indomani della risposta n. 806/2021 dell'Agenzia delle Entrate sulla quale sono stati fatti tanti ragionamenti e che ha messo in luce degli aspetti che a molti erano sfuggiti.

Sostanzialmente si è arrivati alla conclusione che in un intervento di sismabonus 110%, i lavori correlati/collegati (come ad esempio le opere di completamento) rientrano nello stesso massimale di spesa con la super aliquota fiscale prevista dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Ma tutti i lavori sui quali non c'è un collegamento con l'intervento di superbonus, si potrà avere un nuovo massimale con una aliquota ridotta al 50%.

Sismabonus 110% e bonus casa 50%: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Ed è proprio su questo argomento che è arrivato il quesito posto da Lorenzo C., che riportiamo integralmente di seguito, a cui ha fornito risposta il nostro esperto di sismabonus Ing. Cristian Angeli.

Il caso di specie

Ipotizziamo che a inizio 2022 un edificio costituito da una singola unità immobiliare residenziale (una ‘unifamiliare’) venga frazionato in due unità residenziali sovrapposte, realizzando un c.d. 'edificio da 2 a 4 u.i. appartenenti allo stesso proprietario o comproprietari'. I lavori di frazionamento coinvolgeranno sia parti strutturali dell’edificio (apertura di porte nelle pareti portanti) che non (tamponature e altro). Ammettiamo che per tali lavori di frazionamento il proprietario usufruisca del bonus casa al 50%, possibilità concessa dall'attuale normativa, per un ammontare inferiore al limite di spesa detraibile di 96.000€.

Una volta concluso il frazionamento si intende procedere, nello stesso anno fiscale, con la ristrutturazione del fabbricato usufruendo del sismabonus 110%. Questi lavori includeranno, alla luce della risposta 806/2021:

• interventi antisismici alle parti comuni (e loro correlati alle parti private) con un limite di spesa di 96.000€ x 2 al 110%.
• interventi alle singole u.i., non correlati a quelli antisismici, ciascuno con un proprio limite di spesa di 96.000€ al 50%.

Il quesito

In che modo le spese detratte al 50% per il frazionamento vanno a ridurre i massimali del successivo intervento di supersismabonus/ristrutturazione? La soluzione al quesito non appare banale nonostante i due interventi siano sequenziali e autonomi. Infatti, essendo gli stessi realizzati nello stesso anno, si impone una valutazione dell’eventuale superamento del vincolo di spesa annuale di 96.000€ per u.i.

La risposta del lettore

IPOTESI DI SOLUZIONE 1. Tali spese vanno sottratte dal massimale per i lavori alle parti comuni in quanto nell’edificio unifamiliare ante-frazionamento non è possibile distinguere parti private e comuni.

IPOTESI DI SOLUZIONE 2. Vanno sottratte dai due massimali per i lavori alle parti private 'per omogeneità’, in quanto facenti parte della stessa categoria di detrazione (bonus casa al 50%). In tal caso come ripartire la cifra da sottrarre fra le due unità immobiliari?

Ringrazio per l’eccellente servizio offerto dalla vostra testata e porgo i migliori auguri di Buon Anno alla redazione.

Sismabonus 110% e bonus casa 50%: la risposta dell'esperto

Ecco di seguito la risposta integrale dell'Ing. Cristian Angeli.

Il quesito proposto dal gentile lettore rappresenta una fattispecie molto particolare, che finora non è mai stata trattata in modo esplicito. Si ritiene pertanto, laddove si tratti di un caso concreto, che sarebbe opportuno interpellare l’Agenzia delle Entrate per un chiarimento ufficiale. Tuttavia la problematica pare essere solo marginalmente di natura tributaria e fiscale, riguardando anche il tema dell’autonoma configurabilità degli interventi edilizi.

Il caso configura infatti un intervento rientrante nell’ambito del Superbonus 110% già nella prima fase dei lavori (quella del frazionamento), laddove il lettore parla di “aperture di porte nelle pareti portanti”.

Tale categoria di opere rientra nei cosiddetti “interventi locali” disciplinati dalle NTC (DM17/01/2018) che, come recentemente chiarito dalla Commissione di Monitoraggio sul Sismabonus, dovrà essere portata in detrazione con il Superbonus 110% insieme alle opere di completamento correlate, e non mediante il bonus casa al 50% (possibilità non concessa dall'attuale normativa).

I due interventi sono entrambi “antisismici” (l’apertura di porte in pareti portanti con relative cerchiature e i successivi lavori sulle parti comuni), sono svolti sulla medesima unità strutturale e nel medesimo anno d’imposta. Pertanto potrebbero apparire non già come “autonomi”, bensì come “mera prosecuzione” gli uni degli altri.

Ciò in conformità con la Circolare AdE n. 17/2015 par. 3.2, che recita “L’autonoma configurabilità dell’intervento è subordinata ad elementi riscontrabili in via di fatto oltre che, ove richiesto, all’espletamento degli adempimenti amministrativi relativi all’attività edilizia”.

Tale interpretazione, se confermata, farebbe prevalere la soluzione num.1 prospettata dal gentile lettore, trattandosi di opere realizzate sulle parti strutturali del medesimo fabbricato, seppure con due titoli edilizi distinti.