Sismabonus-acquisti e 31 dicembre 2024: doppio vantaggio per gli acquirenti

Allo stato attuale della normativa, la speciale versione del Sismabonus dedicata agli acquirenti di immobili demoliti e ricostruiti integralmente in chiave antisismica uscirà dall’ordinamento col finire dell’anno in corso. Siamo agli sgoccioli, dunque, e accedere alla detrazione regolata dal DL 63/2013 (art. 16, co. 1-septies) porta con sé una fretta che potrebbe risultare controproducente, nonostante la probabile proroga della misura anche per gli anni a venire.

Il disegno di Legge di Bilancio per il 2025 approvato dall’Esecutivo e attualmente allo studio del Parlamento prevede infatti di prorogare il Sismabonus-acquisti fino al 2027, ma intende anche ridurne la percentuale già dal 2025, in particolare al 36%, cosicché finalizzare la compravendita entro il 31 dicembre 2024 risulta comunque cruciale per “bloccare” la percentuale più alta del 2024, che può arrivare fino all’85%.

Per accaparrarsi tale aliquota, nel dettaglio, la prassi è ormai matura nel considerare necessario che il contratto definitivo di compravendita sia stipulato entro l’imminente 31 dicembre 2024, ma, come detto, la fretta nella stipulazione può portare a sottovalutare alcuni aspetti per nulla secondari. In particolare, quando gli interventi di demolizione e ricostruzione eseguiti dall’impresa di costruzioni (e venditrice dell’immobile) hanno dato modo a quest’ultima di fruire dell’Ecobonus (data la sua compatibilità con l’applicazione del Sismabonus-acquisti), il rogito notarile dovrà essere confezionato con un’attenzione al dettaglio in più.

Le regole generali che reggono il sistema delle detrazioni edilizie, infatti, prevedono che in caso di cessione a titolo oneroso di un immobile oggetto di lavori agevolati, il bonus ad essi connesso passa all’acquirente, a meno che le parti non scelgano diversamente, scelta che però deve risultare in maniera esplicita.

Mancano pochi giorni per rogitare

L’art. 16, co. 1-septies del DL 63/2013 è chiaro nello scandire i tempi del Sismabonus-acquisti.

La norma, infatti, prevede lo “sconto” fiscale sul prezzo di acquisto dell’immobile solo nel momento in cui tale immobile derivi da interventi di demolizione e ricostruzione “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile”.

Insomma, entro 30 mesi dall’ultimazione degli interventi, e comunque entro i termini di vigenza della detrazione (come ribadito a più riprese dalle Entrate), l’immobile deve essere “alienato”.

Ma cosa significa “alienazione”?

Un chiarimento arriva dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 30723/2024 ha specificato che non è possibile “retrodatare” l’avvenuta cessione della proprietà dell’immobile a un momento precedente la stipula del rogito di compravendita. La Suprema Corte ha cioè spiegato che “nel contratto preliminare la cessione delle detrazioni è connessa alla “futura” vendita (quale modalità di pagamento del prezzo di acquisto) e quindi alla esistenza stessa degli alloggi”, concludendo dunque che “la tesi difensiva che era sufficiente questo contratto preliminare per realizzare il presupposto della “alienazione” dell’immobile appare infondata”.

In sostanza, allora, per accedere correttamente al Sismabonus-acquisti nella sua attuale misura più alta, sarà necessario redigere il rogito notarile entro il 31 dicembre 2024.