Sismabonus acquisti e asseverazione: nuovo poker di risposte di AdE

Dopo qualche giorno di calma, l'Agenzia delle Entrate torna carica sul tema detrazioni fiscali in edilizia e pubblica ben quattro nuove risposte a tema Sismabonus acquisti. Denominatore comune, il passaggio di zona sismica e l’asseverazione tardiva.

Sismabonus acquisti e asseverazione: le 4 risposte dell'Agenzia delle Entrate

Entrando nel dettaglio, il 10 novembre 2021 l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul suo portale:

• la risposta n. 770/2021 recante "Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63. Cambio zona sismica";
• la risposta n. 772/2021 recante "Articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013. Cambio di zona sismica prima della conclusione dei lavori";
• la risposta n. 773/2021 recante "Articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013. Lavori ultimati in data antecedente data antecedente alla data di produzione degli effetti della riclassificazione sismica regionale";
• la risposta n. 775/2021 recante "Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n.63 del 2013. Avvio procedure autorizzatorie e cambio zona sismica".

Come detto il minimo comun denominatore è il sismabonus acquisti per la parte che riguarda l'asseverazione tecnica tardiva per cambio di zona sismica in corso d'opera. E la domanda a cui risponde l'Agenzia delle Entrate è la stessa: l’asseverazione tardiva è consentita o l’accesso al beneficio fiscale è negato?

Una domanda lecita considerato che è compito delle Regioni classificare dal punto di vista sismico i territori con aggiornamenti che possono essere più o meno frequenti. Non è impossibile che con i passaggi decretati dalle Regioni un comune prima in zona 4 si trovi all’improvviso in zona 3, con la conseguente possibilità che un intervento in corso d'opera possa poter fruire senza preavviso dei benefici del sismabonus.

In questo caso resta il problema dell'asseverazione tecnica dato che il D.M. n. 58/2017 (come modificato fino al D.M. n. 329/2020) prevede che l'asseverazione tecnica sia allegata al progetto entro l'avvio dei lavori. Una asseverazione non prodotta perché i lavori sono stati avviati in assenza di possibilità di accesso al sismabonus.

Una questione abbastanza comune, come dimostrano le ben 4 risposte che l’Agenzia delle Entrare ha fornito in merito all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 che entra nel dettaglio del sismabonus acquisti.

Il sismabonus acquisti

Ricordiamo che tale comma 1-septies prevede che qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche «siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta (…) spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare».

Detrazione che l'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha potenziato al 110% (il cosiddetto superbonus). Questo l’impianto normativo di base su cui si configurano le risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate sulla fruizione del Sismabonus acquisti. Vediamole nel dettaglio.

Risposta Agenzia delle Entrate n. 770/2021

L'interpellante è una impresa di costruzione che ha per oggetto principale l'acquisto, la costruzione (diretta o in appalto), la trasformazione, la compravendita, la gestione e il recupero di immobili in genere. la Società è divenuta proprietaria di un edificio classificato in zona sismica livello 4, che nel 2021 è stata portata a zona 3. L’istante ha effettuato degli interventi di demolizione e ricostruzione su un edificio iniziati dopo il 1° gennaio 2017 e vuole sapere se, nel presupposto che i rogiti siano conclusi entro 18 mesi dalla data di ultimazione delle opere e comunque entro 30 giugno 2022, gli acquirenti delle unità immobiliari che saranno ricavate dagli interventi antisismici avranno titolo a fruire del cd. Super-Sismabonus acquisti di cui al combinato disposto dell'art. 119 co. 4 D.L. n. 34/2020 con l'art. 16 co. 1.septies D.L. n. 63/2013 e con asseverazione di rischio sismico dell'edificio ante operam depositata entro la data del rogito.

AdE ha risposto che fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano alienati dall'impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei lavori e qualora gli interventi non siano stati terminati al momento del passaggio alla classe sismica 3, la predetta asseverazione può essere presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione.

Si ricorda che a seguito di una modifica apportata dal D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) i 18 mesi per l'alienazione dell'immobile sono diventati 30.

Risposta Agenzia delle Entrate n. 772/2021

Anche in questo caso il problema è l’asseverazione tardiva per alcune unità immobiliari in un comune passato in classe sismica 2 prima della fine dei lavori. La Società istante chiede se i futuri acquirenti persone fisiche avranno titolo a fruire del cd. Super-Sismabonus acquisti di cui al combinato disposto dell'art. 119 co. 4 D.L. n. 34/2020 con l'art. 16 co. 1.septies D.L. n. 63/2013, in relazione alle spese di acquisto che saranno sostenute qualora:

• il rogito sia concluso entro 18 mesi dalla data di ultimazione delle opere dell'intero fabbricato e comunque entro il 30 giugno 2022 (subordinatamente all'approvazione definitiva della proroga da parte del Consiglio dell'Unione europea; in caso negativo, entro il 31 dicembre 2021);
• l'asseverazione di rischio sismico dell'edificio ante operam sia depositata entro la data del rogito.

Anche in questo caso, gli acquirenti delle unità immobiliari su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare acquistati entro 18 mesi (oggi 30, n.d.r.) dalla data di conclusione dei lavori, possono fruire della detrazione prevista dal citato articolo 16-bis, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 con riferimento alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, a condizione che l'atto di acquisto relativo all' immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022 e che l'asseverazione relativa ai lavori antisismici sia depositata entro la data del rogito.

Risposta Agenzia delle Entrate n. 773/2021

In questo caso cambiano le date e l'Agenzia delle Entrate risponde che per fruire della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni normativamente previste, è necessario che gli interventi edilizi non siano ancora terminati al momento del passaggio alla classe sismica 3.

Nel caso di specie, i lavori (come dichiarato dall'istante) si sono conclusi a luglio 2020, quindi, in data antecedente alla data di produzione degli effetti della riclassificazione sismica regionale (ovvero il 15 maggio 2021). Ne consegue che gli acquirenti della case antisismiche non potranno beneficiare Sismabonus acquisti.

Risposta Agenzia delle Entrate n. 775/2021

Con quest'ultima risposta l'Agenzia delle Entrate ha riepilogato alcuni principi sul sismabonus acquisti:

• spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019 anche se l'asseverazione non è stata tempestivamente presentata, a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione;
• stesso principio si applica anche nel caso in cui l'adempimento non è stato effettuato in quanto, alla data di inizio delle procedure autorizzatorie o dei lavori, il Comune nel quale è ubicato l'immobile oggetto di interventi era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo del citato articolo 16, del decreto legge n.63 del 2013 (cfr. risposta n. 366 del 2021). Anche in tale ipotesi, tuttavia, è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione che riguarda, tuttavia, le spese sostenute a decorrere dalla data in cui ha effetto il provvedimento di riclassificazione delle zone di rischio sismico.

Non si comprende bene un passo della risposta che dice "Resta fermo, da ultimo, che la detrazione spetta per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021".