Sismabonus acquisti: chi lo può applicare?

Oggi chiudo questo ultimo giorno dell'anno parlando dell'agevolazione fiscale prevista, in favore degli acquirenti di immobili antisismici, dall'art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, il cosiddetto Sismabonus Acquisti.

Sismabonus Acquisti: cos'è e vincoli

È una detrazione fiscale che viene fruita dagli acquirenti di case antisismiche realizzata da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

I vincoli per la fruizione di questo bonus:

• l'immobile deve essere ubicato nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3;
• l'immobile deve essere venduto entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori;
• l'intervento deve essere realizzato da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare;
• la detrazione viene fruita direttamente dall'acquirente.

Sismabonus Acquisti: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

A parlare del Sismabonus acquisti è nuovamente l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 890 del 30 dicembre 2021 che non tratta l'aspetto di questa detrazione più gettonato (l'asseverazione tecnica) ma si concentra sulle possibilità di accesso.

Volendo riassumere, nel caso di specie a realizzare l'intervento sarebbe un Fondo di Investimento Immobiliare che, dopo aver realizzato l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edifici, vorrebbe far utilizzare il c.d. Sismabonus acquisti ai futuri acquirenti della case antisismiche.

La questione oggetto dell'istanza di interpello attiene, quindi, alla possibilità di applicare il sismabonus acquisti nel caso l'intervento sia realizzato da Fondi di investimento immobiliare e non le "imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare", cui fa espresso riferimento la norma.

Sismabonus Acquisti: la definizione di Fondi di investimento immobiliare

Dopo aver ricordato le radici normative relative ai Fondi di investimento immobiliare, il Fisco citato un parere reso dalla Banca d'Italia da cui si evince che i Fondi possono effettuare (seppure affidandone la realizzazione a soggetti terzi specializzati mediante, ad esempio, contratti di appalto) operazioni di ristrutturazione immobiliare, come forma di valorizzazione degli asset immobiliari, però, al contempo, è a loro precluso, in quanto non compatibile con la normativa di vigilanza, che l'oggetto dell'attività degli stessi sia la costruzione (o ristrutturazione) degli immobili.

Proprio per questo motivo, l'Agenzia delle Entrate ha confermato l'inapplicabilità del Sismabonus acquisti a Fondo in quanto il comma 1-septies citato richiede espressamente che l'intervento sia realizzato non solo da un soggetto titolare di reddito d'impresa, quanto da uno che svolga attività "di costruzione e ristrutturazione".

Per i motivi su esposti, i potenziali acquirenti delle unità immobiliari di cui si compone il complesso immobiliare in esame non possono beneficiare della detrazione prevista dall'art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013.

Da Sismabonus acquisti al Sismabonus ordinario dopo il Decreto Rilancio

Compresa la risposta dell'Agenzia delle Entrate (che non fa una piega), adesso occorre andare oltre entrando nel dettaglio della detrazione in esame a seguito delle nuove previsioni previste dagli art. 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

L'aliquota fiscale del sismabonus acquisti ordinario (art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013) è del 75% o 85% a seconda se a seguito dell'intervento si guadagnino una o due classi di rischio sismico. Ma questa detrazione è stata elevata al 110% a prescindere dal salto di classe sismica. Ad oggi, dunque, le imprese di costruzione e ristrutturazione possono far beneficiare gli acquirenti delle case antisismiche di una detrazione fiscale del 110%. Lo prevede l'art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio.

Inoltre, l'art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di utilizzare le opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito) non solo a tutti gli interventi che accedono al superbonus 110% ma anche ad altre detrazioni fiscali, fra cui le detrazioni di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettere a) e b) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR). Tra queste anche il sismabonus ordinario.

Da queste se ne deduce che il Fondo di investimento immobiliario non potrà utilizzare il sismabonus acquisti ma potrà comunque beneficiare del Sismabonus ordinario e prevedere di cedere la detrazione anche agli stessi acquirenti delle case antisismiche.