Sismabonus-acquisti anche per comprare solo un box auto o solo una cantina

Vorrei acquistare da una società immobiliare una cantina e un box auto in un condominio antisismico derivante dalla demolizione di un edificio preesistente ubicato in zona sismica 2. Acquisterò solo queste due unità, singolarmente accatastate prima della vendita, senza acquistare un appartamento. Pertanto, le due unità immobiliari non risulteranno pertinenziali ad alcuna abitazione, che peraltro non possiedo, vivendo in affitto.

Vorrei sapere se potrò beneficiare del Sismabonus acquisti sia per il box auto che per la cantina. Siccome mi sono state fornite versioni contrastanti, chiedo cortesemente di indicarmi se esistono riferimenti di prassi su questa specifica fattispecie.

Chiedo inoltre se può rappresentare un problema il fatto che il titolo edilizio è stato presentato molti anni fa (prima del 2017), anche se i lavori sono terminati di recente.

L’esperto risponde

Il Sismabonus acquisti è un’agevolazione fiscale regolata dal DL 63/2013, art. 16, comma 1-septies, che prevede una detrazione del 75% o dell’85% (in base all’entità del salto di classe di rischio sismico) per chi acquista unità immobiliari in edifici demoliti e ricostruiti in zona sismica 1, 2 o 3 fino a un massimo di 96.000 euro. La detrazione può essere applicata come sconto direttamente al momento del rogito ed è particolarmente conveniente, sia perché è attiva fino a tutto il 2025 (così come prorogata dalla Legge di Bilancio 2023), sia perché è ancora utilizzabile la modalità alternativa di fruizione della cessione del credito al posto dello scomputo dalle imposte in dichiarazione dei redditi. Ciò purché al 16 febbraio 2023 (data di entrata in vigore del DL 11/2023) siano stati presentati i progetti presso i competenti uffici.

Come riporta il nostro lettore, cantina e box auto non risulteranno unite da un vincolo di pertinenzialità con un’unità principale ad uso abitativo. Il dato risulta supportato soprattutto dal fatto che egli non è proprietario di alcun immobile, fatto che azzera qualsiasi dubbio sulla presenza del vincolo.

La natura catastale delle due unità (cantina e box auto) è ininfluente poiché il Sismabonus-acquisti, a differenza di altri bonus, si applica a prescindere dalla categoria catastale dell’unità acquistata e senza limitazioni numeriche, come ha chiarito a più riprese l’Agenzia delle Entrate. Il gentile lettore potrà pertanto beneficiare, per ciascuna di esse, di una detrazione fiscale pari al 85% del prezzo indicato nel rogito, entro un massimale di 96.000 euro.

Irrilevanza del tipo di immobile

Che il Sismabonus acquisti possa essere applicato indipendentemente dalla natura dell’immobile è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 556 del 2021.

Si legge nell’interpello, infatti, che “la tipologia dell'unità immobiliare acquistata sia essa residenziale o produttiva è irrilevante per quanto riguarda il Sismabonus acquisti previsto dal comma 1-septies, articolo 16, decreto legge 63 del 2013”.

Pertanto si ritiene che sia il box auto, sia la cantina, possano beneficiare – ciascuno – della detrazione fiscale derivante dal Sismabonus acquisti.

Irrilevanza della data di avvio delle procedure autorizzatorie

L’art. 1, co. 68, della Legge 178/2020 (cd. “Legge di Bilancio 2021”) ha ammesso alla detrazione “acquisti” anche gli interventi per i quali a partire dal 1° gennaio 2017 sia stato rilasciato il titolo edilizio, indipendentemente dalla data di inizio della procedura autorizzatoria. Tale possibilità è stata esplicitata anche nella Circolare n. 17/E del 23/06/2023, pag. 56, ove si legge “è possibile accedere alle detrazioni per le spese sostenute dal 1° gennaio 2021 anche qualora il titolo abilitativo sia stato rilasciato a partire dal 1° gennaio 2017 indipendentemente dalla data di inizio della procedura autorizzatoria (Circolare 23.06.2022 n. 23/E, paragrafo 3.3)”.

In questa fattispecie, peraltro, per consolidata prassi (risoluzione 38/E del 3/7/2020, risposte ad interpello n. 195, 196, 214 e 281 del 2020) la citata agevolazione fiscale, per interventi eseguiti in zona 2 e 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019, spetta anche qualora l’asseverazione “allegato B” non sia stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abitativo, purché venga presentata entro la data di stipula del rogito.

Si ritiene dunque applicabile il “sismabonus acquisti” indipendentemente dalla data di presentazione del titolo edilizio, anche se molto risalente nel tempo.

Risposta al quesito

In base a quanto menzionato, laddove l’autorimessa e il box moto vengano venduti singolarmente, senza che il medesimo soggetto acquisti anche un’unità abitativa, nemmeno con separato atto di compravendita, di modo che autorimessa o il box moto siano unità immobiliari “autonome” e non “pertinenziali” ad alcun appartamento, si ritiene che l’acquirente possa beneficiare del Sismabonus acquisti.

Ipotizzando una spesa di 25.000 euro per l’acquisto del box auto e di 20.000 euro per la cantina, il lettore avrà diritto a una doppia detrazione fiscale:

0,85 x 20.000 = 17.000 euro per la cantina

0,85 x 25.000 = 21.250 euro per il box.

Il suddetto credito potrà anche essere ceduto a terzi, trattandosi di un edificio per il quale il titolo abilitativo è stato sicuramente presentato prima del 16 febbraio 2023.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it