Sismabonus-acquisti: è lecito aumentare il prezzo di vendita degli immobili?

Sto per acquistare una unità immobiliare in un edificio antisismico derivante da un intervento di demolizione e ricostruzione in zona sismica tre. L’appartamento mi verrà venduto dalla stessa impresa che lo ha costruito, che mi ha prospettato la possibilità di beneficiare del Sismabonus acquisti, con uno “sconto” sul prezzo di vendita pari a 81.600 euro.

Tuttavia ho saputo che dall’altra parte della strada la medesima impresa ha costruito un immobile del tutto analogo a quello per il quale mi sto interessando e che i prezzi di vendita sono inferiori di circa 80.000 euro per ogni unità immobiliare.

Mi chiedo se sia lecita una operazione di questo tipo, ovvero in questo modo viene proposto uno sconto su un prezzo incrementato in pari misura e, così facendo, il bonus finisce nelle tasche del costruttore e non in quelle dell’acquirente.
Oltre che ingiusto mi chiedo se vi siano profili di rischio in caso di controlli, visto che il diretto beneficiario della (a questo punto “finta”) detrazione è proprio l’ignaro acquirente, sul quale verrà effettuato l’eventuale recupero da parte del Fisco.

Il Sismabonus acquisti

Il Sismabonus acquisti, disciplinato dall’art. 16, co. 1-septies del D.L. n. 63/2013, consiste in una detrazione pari al 75% o all’85% (riferita a un massimale di 96mila euro per ogni unità immobiliare e relazionata al singolo o doppio salto di classe di rischio sismico) fruibile direttamente sotto forma di sconto sul prezzo di acquisto indicato nel rogito. Esattamente come il Sismabonus ordinario (co. 1-quater), è riconosciuto per gli interventi edilizi che comportano la riduzione del rischio sismico effettuati su edifici collocati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La differenza con la versione ordinaria, però, sta nel fatto che il Sismabonus-acquisti è attivabile solo nel caso in cui un’impresa di costruzioni demolisca un intero edificio e lo ricostruisca in chiave antisismica, nonché nel fatto che la detrazione non spetta al committente dei lavori ma all’acquirente delle unità di nuova costruzione. 

La risposta dell’esperto

Il quesito sollevato dal gentile lettore omette di precisare l’epoca di costruzione delle unità immobiliari prese a confronto e le peculiari caratteristiche costruttive delle stesse. Non si può escludere, infatti, che l’incremento di prezzo lamentato trovi giustificazione sul piano tecnico, ad esempio in relazione al forte aumento dei prezzi dei materiali avvenuto negli ultimi due anni.
In ogni caso il quesito non possiede una risposta ufficiale rinvenibile nei decreti o nei documenti di prassi.

Ragionando con buon senso si può affermare che indubbiamente la detrazione Sismabonus-acquisti, prevista dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, è destinata a favore degli acquirenti delle unità immobiliari e non del costruttore.

Tuttavia, pur non condividendo una simile condotta ed anzi ritenendola contraria allo spirito del legislatore, non si ravvedono in prima analisi elementi di irregolarità ne sul piano fiscale, ne su quello tributario, posto che l’aumento del prezzo di vendita dell’immobile (prezzo che si suppone essere superiore a 96mila euro) non ha l’effetto di incrementare l’importo della detrazione fiscale a carico dello Stato. Quello descritto rappresenta semmai un effetto distorsivo dell’applicazione di una norma troppo sintetica che, almeno fino ad oggi, non è stata oggetto di chiarimenti applicativi utili al caso e che risulta del tutto priva di “parametri” o “prezzari” ai quali fare riferimento per la determinazione del prezzo dei beni, a differenza di quanto avviene per la maggior parte degli altri bonus.

A fronte di una proposta commerciale chiara, gli acquirenti saranno pertanto liberi di orientarsi verso altri investimenti, penalizzando così il venditore delle unità immobiliari qualora abbia applicato prezzi nettamente superiori a quelli medi rinvenibili nel mercato di riferimento.

Inoltre occorre tenere in considerazione che l’applicazione del Sismabonus acquisti a favore degli acquirenti comporta per il costruttore/committente oneri finanziari (qualora venga effettuato lo sconto in fattura) ed oneri tecnici, ad esempio per compensare i professionisti asseveratori. Inoltre comporta la rinuncia alla propria quota di Sismabonus ordinario, correlato al numero di unità immobiliari ante intervento di demolizione, ignoto nel caso del quesito.

Si comprende pertanto che le variabili da prendere in considerazione sono molte e quindi, al fine di valutare la convenienza dell’acquisto dell’unità immobiliare, nonché la regolarità della detrazione fiscale, occorre svolgere una analisi tecnico-economica con l’aiuto di professionisti esperti nella materia.

Articolo a cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it