Sismabonus-acquisti: niente detrazione in caso di demolizione parziale

Devo acquistare un appartamento in una palazzina derivante da un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio nel centro storico della mia città. L’impresa esecutrice afferma che potrei beneficiare del Sismabonus-acquisti, nella misura del 85% di 96.000euro. Tuttavia nutro qualche dubbio, in quanto l’edificio oggetto di demolizione era in continuità con un altro, più piccolo e di un diverso proprietario, che è rimasto in piedi.
Visto che le responsabilità connesse alla fruizione del beneficio fiscale ricadranno principalmente su di me in qualità di acquirente, vorrei sapere se nelle condizioni descritte può essere applicato il Sismabonus acquisti.

Sismabonus-acquisti: la risposta dell’esperto

Per rispondere in modo esauriente al quesito sarebbero necessarie ulteriori informazioni tecniche relative all’edificio nella configurazione ante-operam. In base alla descrizione sembrerebbe che, in origine, il caseggiato fosse formato da due “corpi”, che chiameremo A e B.

Bisognerebbe dunque capire se A e B costituivano un unico “edificio”, oppure se erano discontinui, separati da un “giunto sismico”.

Il Sismabonus acquisti, previsto dal comma 1-septies dell'articolo 16, del decreto-legge 14 giugno 2013, n. 63, spetta infatti alle imprese che realizzano unità immobiliari «[...] mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico [...]».

Il tema della parziale demolizione di edifici e della spettanza del Sismabonus acquisti è stato affrontato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 423 del 12 agosto 2022.

Il Sismabonus-acquisti

L'articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge 16 marzo 2013, n. 63 del 2013, e successive modifiche ed integrazioni, ha introdotto una detrazione d'imposta (c.d. sismabonus) commisurata alle spese sostenute per gli interventi per la messa insicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

In particolare il comma 1-septies del medesimo articolo 16 (cd. Sismabonus acquisti), estende il predetto sismabonus a chi acquista nuove unità immobiliari, e prevede testualmente che «[...] qualora gli interventi di cui al comma 1-quater ...[ndr - del medesimo articolo 16]... siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 [...] mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Si comprende quindi che la norma fa riferimento alla “demolizione e ricostruzione di interi edifici”.

Occorre inoltre considerare che il Sismabonus-acquisti, nella misura del 110% è scaduto lo scorso 30 giugno 2022 e quindi coloro che non ricadono nelle condizioni previste per la proroga al 31 dicembre 2022, possono beneficiare del Sismabonus acquisti in versione ordinaria (85%) fino al 31 dicembre 2024.

La risposta a interpello n. 423 del 12 agosto 2022

Il tema della parziale demolizione di edifici e della spettanza del Sismabonus acquisti, è stato affrontato dall’interpello in oggetto, che riguardava il caso di un’impresa di costruzioni che aveva acquistato un «intero fabbricato cielo-terra costituito da tre locali ad uso ufficio, due locali autorimessa ed un locale uso palestra, con circostante area cortilizia». Detto fabbricato viene descritto nel testo dell’interpello nel modo seguente: “censito in Catasto con un'unica particella, esso consta di due strutture adiacenti (una comprende un locale ad uso palestra, e l'altra i 3 locali ad uso ufficio), separate da un c.d. "giunto sismico", cioè da uno «[...] spazio vuoto che si interpone tra due edifici, in modo tale che essi sotto le azioni di un terremoto possano oscillare senza urtarsi e trasmettersi reciprocamente oscillazioni»”.

L’edificio, pur essendo accatastato come unica unità immobiliare, risultava pertanto costituito da due distinte unità strutturali che, tra l’altro, erano state oggetto di due diverse richieste di autorizzazione sismica, in quanto solo una delle due era in de-ricostruzione, mentre l’altra era interessata da un recupero edilizio.

Alla domanda se il Sismabonus-acquisti spettasse per l’acquisto di tutte le unità immobiliari derivanti dall’intervento o solo per quelle appartenenti alla porzione di edificio demolito, l’Agenzia delle Entrate ha risposto come segue: “il testuale riferimento alla demolizione e ricostruzione dell'intero edificio non può essere considerato tam quam non esset (ndr ovvero non può essere trascurato), né tantomeno tale requisito può considerarsi assorbito una volta raggiunto il miglioramento sismico richiesto dal citato comma 1-quater), in quanto la "demolizione e ricostruzione" costituisce un requisito nuovo e ulteriore rispetto a quelli previsti dal citato comma 1-quater. Ne consegue che, l'agevolazione in parola può essere fruita in relazione ai soli acquisti delle unità immobiliari realizzate previa demolizione e ricostruzione dell'edificio preesistente…”

L’alternativa al Sismabonus acquisti nel caso in cui l’edificio non sia oggetto di totale demolizione

Il Sismabonus acquisti non si può applicare alle unità immobiliari solo ristrutturate, per le quali in alternativa ad esso, può essere applicata la detrazione prevista dall'articolo 16-bis, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22dicembre 1986, n. 917 (TUIR), in misura pari al 25 per cento del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare, entro il limite di 96.000euro. Detta detrazione spetta a coloro che acquistano dalle «imprese di costruzione o ristrutturazione» unità immobiliari realizzate in esito ad «[...] interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, [...]».

Come si desume dal precedente testo normativo anche in questo caso la detrazione spetta solo a condizione che l’intervento di recupero abbia interessato “interi fabbricati”.

Risposta al quesito

Alla luce della risposta n. 423/2022 dell’Agenzia delle Entrate si può affermare che la possibilità di beneficiare del Sismabonus acquisti per gli acquirenti delle unità immobiliari descritte nel presente quesito, sia preclusa nel caso in cui l’edificio, in origine, fosse formato da un’unica unità strutturale.

In altre parole, stando alla schematizzazione effettuata, se i corpi A e B costituivano un unico fabbricato, ovvero se non erano separati da un giunto o da discontinuità tali da creare due distinte unità strutturali, allora il Sismabonus acquisti risulterebbe inapplicabile, poiché l’intervento non rispetterebbe il requisito della demolizione dell’intero edificio. Inoltre, in caso di continuità strutturale, si configurerebbe un condominio orizzontale formato dai corpi A e B, e così la demolizione di uno dei due (ipotizziamo del corpo A) determinerebbe ripercussioni anche sul B, e gli interventi (su “parti comuni” strutturali) richiederebbero una delibera assembleare di autorizzazione, votata all’unanimità. 

Se invece, in base all’analisi svolta dal professionista incaricato, i corpi A e B, nonostante l’apparente continuità, risultassero divisi tra loro, che è la cosa più probabile, allora nessun problema, nessun condominio e nessuna delibera. In tal caso il Sismabonus acquisti spetterà tranquillamente per le unità immobiliari derivanti dalla ricostruzione del corpo demolito, come in effetti ipotizza l’impresa esecutrice dei lavori.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it