Sismabonus acquisti: orizzonte temporale e limiti di spesa per l'acquisto delle unità immobiliari

Ecco una di quelle risposte che in molti aspettavamo sul superbonus 110%. Si parla del cosiddetto sismabonus acquisti potenziato al 110%, del suo orizzonte temporale di fruizione, di limiti di spesa e del numero di unità immobiliari acquistabili dal singolo soggetto. A parlarne è l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 57 del 31 gennaio 2022.

Sismabonus acquisti: cos'è

Preliminarmente, prima di addentrarci nei contenuti della nuova risposta del Fisco, è utile ricordare di cosa stiamo parlando. Il cosiddetto sismabonus acquisti è la detrazione prevista dallo stesso articolo di legge degli interventi di riduzione del rischio sismico (art. 16 del D.L. n. 63) che al comma 1-septies prevede espressamente che l'agevolazione si applica agli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

La norma prevede che fino al 31 dicembre 2024 sia possibile usufruire, nel limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, di una detrazione pari:

• al 75% nel caso di riduzione di una classe di rischio sismico;
• all'85% nel caso di riduzione di due o più classi di rischio sismico.

L'art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha potenziato al 110% le detrazioni di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013, senza alcuna necessità di passaggio di classe di rischio sismico. L'aliquota del 110% si applica, dunque, anche al caso di sismabonus acquisti. Occhio, però, all'orizzonte temporale per la fruizione della detrazione potenziata (il supersismabonus acquisti). Proprio su questo tema abbiamo pubblicato un approfondimento a cura del nostro esperto di sismabonus, ing. Cristian Angeli, col quale abbiamo fornito alcuni importanti chiarimenti confermati dall'analisi del Fisco.

Sismabonus acquisti: il quesito posto al Fisco

Nel nuovo interpello arrivato all'Agenzia delle Entrate, l'istante intende acquistare 8 unità immobiliari delle 20 che realizzerà un'impresa di costruzioni a seguito di demolizione e ricostruzione di un edificio che rispetta tutti i requisiti richiesti per la fruizione del sismabonus acquisti.

L'Istante evidenzia pure che, durante i lavori di costruzione, intende far installare un impianto fotovoltaico di potenza pari a 3 KW e un sistema di accumulo di potenza pari a 6 KWh per ogni unità immobiliare acquistata, e che il relativo costo sarà a suo carico e aggiunto al prezzo per l'acquisto di ciascun immobile. Intervento che, rileva l'istante, risulta essere "trainato" dagli interventi "trainanti" antisismici effettuati dall'impresa(art. 119, commi 5 e 6 del decreto legge n. 34 del 2020). Viene precisato che il pagamento relativo all'installazione dell'impianto fotovoltaico avverrà contestualmente all'atto di compravendita dell'immobile.

L'istante specifica pure che è sua intenzione cedere ad un istituto di credito sia il credito corrispondente alla detrazione delle spese sostenute per l'acquisto delle unità immobiliari sia quello corrispondente alla detrazione spettante a fronte delle spese sostenute per l'installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo.

Infine, dopo l'acquisto delle unità immobiliari e la cessione dei crediti derivanti dalle detrazioni fiscali, l'Istante intenderebbe locare gli immobili acquistati, sebbene specifichi che vi sia anche "la concreta opportunità di vendere in tutto o in parte tali immobili". In tale ultimo caso, secondo l'istante la vendita potrebbe avvenire ad un prezzo simile a quello di acquisto corrisposto all'impresa costruttrice per ogni alloggio. Dunque, il costo totale sostenuto dall'Istante sarà superiore al futuro prezzo di vendita dell'alloggio, dovendo sostenere oltre al costo per l'acquisto anche l'IVA e il costo del notaio per la stipula dell'atto.

Una situazione molto interessante che consente all'istante e a noi che leggiamo la risposta dell'Agenzia delle Entrate di ottenere informazioni circa:

• l'orizzonte temporale di fruizione del sismabonus acquisti 110%;
• il numero di unità immobiliari che è possibile acquistare godendo del Sismabonus acquisti potenziato;
• le procedure necessarie per ottenere la detrazione dell'intervento trainato di istallazione degli impianti fotovoltaici ed i sistemi di accumulo;
• il momento di formalizzazione del contratto di cessione dell'energia non auto-consumata in sito al GSE, per poter beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per l'installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo, considerato che non è possibile procedere a tale cessione prima del trasferimento dell'immobile e della conclusione delle operazioni di allaccio delle utenze e di collaudo degli impianti;
• le condizioni nel caso di plusvalenze a seguito di successiva rivendita.

Sismabonus acquisti 110%: l'orizzonte temporale

Ecco un primo chiarimento ufficiale. Come da noi rilevato, dal tenore letterale dell'articolo 119, comma 4 del decreto Rilancio, in base al quale «l'aliquota delle detrazioni spettanti [per gli interventi di cui ai citati commi da 1-bis a 1-septies dell' articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013] è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 (...)», si ricava che l'aliquota più elevata si applica alle spese sostenute nel lasso temporale di vigenza del Superbonus dai soggetti elencati nel comma 9 del medesimo articolo 119 e che riguardano interventi realizzati su immobili ammessi a tale agevolazione.

Ciò comporta che affinché gli acquirenti persone fisiche di unità immobiliari residenziali possano beneficiare del Superbonus per l'acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti richiesti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022.

Nessun limite di acquisto al numero di case antisismiche acquistabili

Altro chiarimento, decisamente più interessante e complicato, riguarda il numero massimo di unità immobiliari acquistabili da un singolo soggetto. Anche noi abbiamo più volte rilevato che la norma agevolativa non prevede nulla sul punto. Tesi confermata dall'Agenzia delle Entrate che ha rilevato l'assenza di una previsione normativa che limiti il numero massimo di unità immobiliari ammesse al sismabonus acquisti. Ma, proprio per questo motivo, secondo il Fisco l'Istante potrà beneficiare del Superbonus nel limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare residenziale acquistata e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, senza alcun limite nel numero.

Nel caso di specie, dunque, la spesa massima ammissibile sarà di 96.000 euro moltiplicati per le 8 unità immobiliari acquistate, 768.000 euro.

Fotovoltaico e sistemi di accumulo: come funziona?

Con riferimento all'istallazione dell'impianto fotovoltaico e dei sistemi di accumulo, l'art. 119, comma 5 del Decreto Rilancio prevede che:

• nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, il limite di spesa per l'installazione dell'impianto fotovoltaico è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza;
• il limite di spesa deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti;
• ai fini dell'applicazione dell'aliquota più elevata, gli interventi "trainati" devono essere effettuati congiuntamente agli interventi "trainanti" ammessi al Superbonus (condizione soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi "trainati", sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Ciò implica che, ai fini dell'applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi "trainanti" devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione, mentre le spese per gli interventi "trainati" devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi "trainanti").

In applicazione dei principi su esposti, nel caso di specie, secondo AdE l'Istante potrà fruire del Superbonus anche per le spese sostenute per l'installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo realizzata dall'impresa costruttrice prima del termine degli interventi antisismici "trainanti", come rappresentato, effettuando il pagamento di tali spese all'atto del rogito. Resta fermo, tuttavia, che la detrazione delle spese per la predetta installazione è subordinata alla condizione che tali spese siano distintamente contabilizzate rispetto al corrispettivo dovuto per l'acquisto delle unità immobiliari e che il relativo pagamento sia effettuato, salvo l'importo del corrispettivo oggetto eventualmente di sconto in fattura ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Per quanto riguarda il requisito richiesto del contratto con il GSE, la procedura di ammissione al servizio di ritiro dedicato per la remunerazione dell'energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo prevede che il GSE effettui un'istruttoria in merito ai profili di propria competenza al fine di verificare se l'impianto di produzione possa essere ritenuto idoneo a tal fine.

Al termine della predetta istruttoria, il GSE comunica al contribuente l'accettazione dell'istanza, a mezzo mail, propedeutica alla successiva attivazione della convenzione. A seguito dell'invio dell'accettazione dell'istanza, il contribuente è tenuto a sottoscrivere e inviare una copia della convenzione al GSE il quale provvederà a perfezionare il contratto. In considerazione dell'iter procedimentale sopra descritto, il contribuente può fruire del Superbonus anche nelle more del perfezionamento del contratto col Gestore dei servizi energetici a condizione, tuttavia, di essere in possesso della comunicazione di accettazione dell'istanza da parte del GSE.

Le plusvalenze

Per quanto riguarda le eventuali plusvalenze derivanti dall'operazione di compravendita infraquinquennale, degli immobili acquistati dall'impresa di costruzione ed oggetto del Superbonus, l'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, considera redditi diversi - se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente - «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR statuisce che tali plusvalenze sono costituite «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

La ratio è quella di assoggettare a tassazione i profitti (ovvero, la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell'immobile e quella di vendita dello stesso. Risulta irrilevante, ai fini del calcolo della plusvalenza, la circostanza che per le spese sostenute per l'acquisto dell'immobile ceduto a titolo oneroso si sia fruito di una detrazione, ivi compreso il Superbonus ed è altresì, irrilevante, ai medesimi fini, che per le predette spese l'Istante eserciti una delle opzioni alternative di cui all'art. 121 del decreto Rilancio.