Sismabonus e Asseverazione modello B: nuova risposta del Fisco

Un pieno di risposte sulla fruizione del sismabonus acquisti è contenuto nella risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 697 dell'11 ottobre 2021 che ci consente ancora una volta di fare il punto sulla detrazione fiscale prevista al comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013.

Sismabonus acquisti: cos'è

Preliminarmente appare utile ricordare l'attuale versione del citato comma 1-septies che in questi anni è stato modificato:

• dal decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58;
• dal decreto legge 31 maggio 2021, n. 77 convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108.

L'attuale versione prevede:

"Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell'11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari".

Sismabonus acquisti: l'interpello all'Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto al giudizio del Fisco, il contribuente istante rappresenta la seguente situazione:

• intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio in zona sismica 3;
• 14 marzo 2019 - richiesta titolo edilizio (data in cui le zone 3 non erano ancora ricomprese nel sismabonus);
• dopo che le zone 3 sono state ricomprese nel sismabonus, la società di costruzione presenta il modello allegato B al DM n. 58 del 2017 nella versione prevista prima delle modifiche apportate dal DM n. 329 del 2020;
• 12 agosto 2019 - pagamento di euro 240.000,00, quale acconto per l'acquisto di una casa antisismica;
• 11 febbraio 2021 - data rogito con pagamento della somma di euro 48,080,00 quale saldo dell'importo complessivo dovuto.

Le domande sono inevitabili (e anche abbastanza scontate):

1. è possibile fruire del sismabonus acquisti?
2. nell'ipotesi in cui si proceda alla cessione del credito, è necessario presentare anche il visto di conformità e con quali modalità?

Sismabonus acquisti: le risposte dell'Agenzia delle Entrate

Preliminarmente il Fisco ci ricorda (con i soliti errori) che il sismabonus acquisti riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi (non sono più 18 ma 30 dopo le modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni-bis) dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Diversamente da sismabonus ordinario, nel sismabonus acquisti i beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

Dal sismabonus acquisti ordinario al supersismabonus acquisti: l'asseverazione tecnica

Per effetto dell'art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), agli acquirenti delle "Case antisismiche", per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, si applica la maggiore aliquota del 110% (c.d. Superbonus).

Con riferimento alla redazione e presentazione dell'asseverazione prevista dall'articolo 3, comma 2, del DM n. 58 del 2017, posteriormente al rilascio del permesso a costruire da parte del Comune, il successivo comma 3 definisce anche le modalità di attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell'efficacia degli interventi realizzati. L'osservanza delle prescrizioni in esso contenute è, pertanto, funzionale alla fruizione delle detrazioni correlate agli interventi contemplati dalla citata disposizione.

Con risoluzione 3 luglio 2020, n. 38/E, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il sismabonus acquisti spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nei Comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3, anche se l'asseverazione di cui all'articolo 3 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

In tale evenienza, è stato, comunque, precisato che ai fini della detrazione è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.

Le modalità di presentazione dell'asseverazione

Il comma 2, dell'articolo 3, del citato decreto del Ministro n. 58 del 2017 dispone che «Il progettista dell'intervento strutturale, ad integrazione di quanto già previsto dal decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e dal citato decreto 14 gennaio 2008, assevera, secondo i contenuti delle allegate linee guida, la classe di rischio dell'edificio precedente l'intervento e quella conseguibile a seguito dell'esecuzione dell'intervento progettato».

Il successivo comma 6 del medesimo articolo 3 precisa che «L'asseverazione di cui al comma 2 è effettuata secondo il modello contenuto nell'allegato B che è parte integrante e sostanziale del presente decreto».

Ai fini dell'applicazione del Superbonus, in relazione agli interventi antisismici, il comma 13, lettera b) dell'articolo 119 del decreto Rilancio dispone che «per gli interventi di cui al comma 4 (interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati».

Il successivo comma 13-bis prevede che l'asseverazione «è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all'articolo 121. L'asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell'effettiva realizzazione».

Al fine di tener conto di tali disposizioni, da ultimo, previste dal decreto Rilancio, si è reso necessario aggiornare il citato decreto n.58 del 2017. In particolare, l'articolo 2 del DM n. 329/2020, in vigore dal 7 agosto 2020, ha modificato l'Allegato B al decreto n. 58 del 2017 (contenente il modello relativo all'asseverazione del progettista), al fine di prevedere anche la dichiarazione relativa alla congruità delle spese prevista dall'articolo 119 del decreto Rilancio.

Tale decreto, in particolare, dispone all'articolo 1 che «All'articolo 3 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58, dopo il comma 4, sono inseriti i seguenti: 4-bis. Al fine di usufruire delle misure di cui agli articoli 119 e 121del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per le spese documentate e sostenute nel periodo compreso tra il 1°luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (attualmente fino al 30 giugno 2022) per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti e redatte con le modalità di cui agli allegati B, B-1 e B-2 è richiesta apposita polizza assicurativa secondo le modalità di cui al citato articolo 119, comma 14».

Pertanto, con l'emanazione del citato decreto n. 329 del 2020 sono state integrate le norme relative all'asseverazione del rischio sismico, al fine di rispettare le disposizioni in materia contenute ai commi 13 e 13-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio.

Sismabonus acquisti: detrazione in base al prezzo di vendita

Il Fisco chiarisce pure che il sismabonus acquisti è calcolato sul prezzo della singola unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall'impresa in relazione agli interventi agevolati. Pertanto, nel caso di specie non va attestata ai fini del Superbonus la «corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati».

Con il parere n. 3/2021, del 7 aprile 2021 (RU n. 3600) la Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del d.m. n. 58 del 2017 e delle linee guida ad esso allegate ha precisato che ai fini del Superbonus spettante, ai sensi del comma 4 dell'articolo 119 del decreto Rilancio, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2020, agli acquirenti indicati nel comma 9 del citato articolo 119, di unità immobiliari che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile non è necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non deve essere compilata la sezione dell'asseverazione di cui all'allegato B al decreto n. 58 del 2017 ai fini della attestazione della congruità dei costi. Ciò, in quanto la detrazione in questione è commisurata al prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e non ha, quindi, relazione col "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel modulo di asseverazione, da indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.

Gli acquirenti delle case antisismiche, pertanto, possono beneficiare del Superbonus anche in presenza, come nel caso di specie, di un'asseverazione predisposta con il modello previgente (ferma restando la sussistenza degli ulteriori requisiti).

Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito pure che affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l'acquisto di Case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, la maggiore detrazione (aliquota al 110 per cento) prevista dal decreto Rilancio, è applicabile esclusivamente alle spese sostenute successivamente alla data di entrata in vigore del decreto Rilancio e fino al periodo di vigenza della detrazione (30 giugno 2022 per gli edifici unifamiliari).

Nel caso prospettato, considerato che il modello B è stato presentato entro la data del rogito dalla società di costruzione, che è subentrata al titolo edilizio presentato dai precedenti proprietari, l'Istante potrà beneficiare della relativa detrazione. Tale detrazione spetta in misura del 110 % in relazione alle somme corrisposte a saldo, sostenute in data 11 febbraio 2021, mentre in relazione alle altre somme sostenute prima del 1° luglio 2020 in base alle diverse misure di detrazione previste dal decreto legge n. 63 del 2013, fino alla concorrenza della somma massima ammissibile di detrazione pari a 96.000 del prezzo corrisposto.

La cessione del credito

Fermo il rispetto degli adempimenti previsti, secondo quanto indicato nella prassi in materia, l'Istante può esercitare le opzioni previste all'articolo 121 del Decreto Rilancio luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante e, a tale fine, come precisato, non sarà necessario attestare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Pertanto, non sarà necessario predisporre una nuova asseverazione secondo il modello approvato con il citato decreto n. 329 del 2020, essendo sufficiente produrre l'asseverazione già consegnata dall'impresa costruttrice entro la data del rogito.

In particolare, in caso di cessione del credito, dovranno essere compilate e inviate all'Agenzia delle entrate, secondo le disposizioni di cui ai provvedimenti del direttore dell'Agenzia dell'8 agosto 2020, del 12 ottobre 2020 e del 20 luglio 2021, due distinte comunicazioni, entrambe riferite all'anno 2021:

• una per la cessione della detrazione "ordinaria", nella quale non sarà necessario indicare né l'apposizione del visto di conformità, né gli estremi dell'asseverazione;
• l'altra per la cessione della detrazione del 110% (Superbonus), nella quale dovranno essere indicati, tra l'altro, l'apposizione del visto di conformità e gli estremi dell'asseverazione. A tal proposito, dato che l'asseverazione è redatta secondo il modello precedente a quello approvato con decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329, si fa presente che nel campo "Codice identificativo dell'asseverazione" del modello di comunicazione della cessione del credito dovrà essere indicato il codice ". ", in cui le prime 8 cifre rappresentano i codici ISTAT del comune ove è situato l'immobile (XXXXXXXX), le successive quattro cifre l'anno di accesso all'agevolazione (2021) e le ultime sette cifre il foglio (XXX) e la particella (XXXX) che identificano l'immobile in catasto.