Sismabonus e Bonus casa sono cumulabili solo se gli interventi non sono correlati

Il condominio in cui vivo è stato interessato da un intervento di ristrutturazione con parziale demolizione e ricostruzione, che ha riguardato sia le parti comuni dello stabile che i singoli appartamenti. Si tratta di un edificio sito in un Comune in zona sismica 2 che risulta composto da 4 unità immobiliari.

Considerato che le opere hanno reso l’edificio maggiormente antisismico, abbiamo avuto accesso alla detrazione Sismabonus, agevolando la spesa sostenuta in relazione agli interventi sulle parti comuni al 110%, fino al raggiungimento dell’importo massimo detraibile, pari a 384.000 euro (96.000*4, numero delle unità immobiliari).

Tuttavia, vorrei sapere se, in qualità di proprietario di uno degli appartamenti, io possa fruire anche di un autonomo plafond di spesa da collegare alla diversa agevolazione edilizia del Bonus Casa, che mi permetterebbe di detrarre il 50% delle spese per i lavori effettuati all’interno del mio appartamento, fino a un massimo di 96.000 euro. Anche i proprietari degli altri 3 appartamenti sono interessati a procedere nello stesso senso, e mi hanno incaricato di reperire informazioni circa la fattibilità di tale ipotesi, per evitare di incorrere in future contestazioni (e sanzioni) da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La risposta dell’esperto

La questione sollevata dal gentile lettore è particolarmente delicata, in quanto non trova riscontri del tutto chiarificatori all’interno dei documenti ufficiali sino ad ora emanati dall’amministrazione fiscale. In particolare, la situazione descritta riguarda la possibilità per i proprietari delle singole unità immobiliari di accedere, in relazione a un intervento di ristrutturazione sul condominio che le contiene, al Bonus Casa al 50% per le opere realizzate all’interno dei propri appartamenti, nonostante il complesso dei condòmini abbia già fruito del Sismabonus per i lavori che hanno interessato le parti comuni dello stabile.

Il condominio ha dunque visto un complessivo miglioramento delle proprie prestazioni antisismiche, ma purtroppo dal quesito non emerge quali lavori siano stati realizzati all’interno delle unità immobiliari di proprietà privata e se questi, nel dettaglio, abbiano avuto origine dalle opere che hanno permesso all’edificio di accedere al Sismabonus. Proprio da tale elemento, infatti, dipende la liceità del cumulo tra i due strumenti agevolativi.

La cumulabilità dei plafond

La questione, si diceva, è quanto mai complessa, soprattutto alla luce del fatto che il Sismabonus rappresenta una detrazione direttamente “discendente” dallo stesso Bonus Casa, non rappresentando una nuova categoria di interventi agevolabili, ma piuttosto una diramazione di un bonus già esistente. Infatti, l’articolo 16-bis del Tuir che regola il Bonus casa è anche la norma di riferimento per le detrazioni relative agli interventi antisismici, perché l’art. 16 del DL 63/2013, che regola invece il Sismabonus, la richiama esplicitamente. Per questo motivo, in linea teorica, l’Agenzia delle Entrate ha considerato unico il limite di spesa di 96.000 euro nel caso in cui nello stesso immobile sia eseguito un intervento agevolabile con Sismabonus e un intervento agevolabile con Bonus Casa (Risoluzione 60/2020). Tuttavia, sempre l’art. 16-bis del Tuir opera una distinzione tra i lavori eseguiti sulle parti comuni di un edificio condominiale (co. 1, lett. a) e quelli posti in essere su singole unità immobiliari (co. 1, lett. b), con la conseguenza che i limiti di spesa vanno considerati distintamente per ciascuna tipologia di intervento.

Tale passaggio è fondamentale nel considerare la situazione presentata, poiché l’Ade stessa ha spiegato partendo da detta distinzione tra interventi su parti private e parti comuni, che “le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile” (Circolare 7/2018). Tale chiarimento riguardava nello specifico il Bonus Casa, ma considerato che le Entrate stesse vedono detta agevolazione come il ceppo da cui il Sismabonus deriva, è ragionevole applicare ad esso lo stesso principio.

Tuttavia, questo “lasciapassare” dell’Agenzia va necessariamente coniugato con il c.d. principio “assorbente”, introdotto con Circolare n. 57 del 1997 e ribadito a più riprese, fino ad essere cristallizzato nella recente Circolare n. 17 del 2023. In estrema sintesi, tale principio prevede che quando si eseguono diversi interventi edilizi, quello di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati (compresi quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria, necessari al completamento dell'opera).

Di conseguenza, se nel caso prospettato i lavori sui singoli appartamenti risultano correlati a quelli relativi alle parti comuni (già agevolati con Sismabonus), essi confluiranno sotto il plafond di spesa delle medesime parti comuni, e non potranno accedere a detrazioni diverse relative alle parti private.

Come verificare la correlazione tra le opere

L’Ade non hai mai spiegato nel dettaglio i criteri in base ai quali definire un’opera correlata all’altra ai fini della fruizione di bonus (e plafond) differenti, e neanche la dottrina esprime una posizione uniforme.

Secondo alcune autorevoli opinioni è necessario che i lavori eseguiti nei singoli appartamenti siano abilitati da un autonomo provvedimento urbanistico affinché i plafond possano essere “duplicati”. Tuttavia, nella pratica, si tratta di un’ipotesi remota, in quanto difficilmente vengono richiesti provvedimenti diversi nell’ambito di interventi complessivi di ristrutturazione come quello descritto dal lettore.

Senza dubbio la questione ruota attorno al contenuto delle asseverazioni tecniche. È solo da queste, infatti, e dai documenti progettuali, che si può comprendere se gli interventi siano o meno correlati tra loro.

Se, dunque, i lavori effettuati negli appartamenti risultano non collegati/correlati a quelli antisismici effettuati sulle parti comuni, allora via libera alla fruizione di limiti autonomi di spesa.

Cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Come detto, non vi sono documenti di prassi dell’Ade pubblici riguardo a questo specifico tema. All’interno della risposta a interpello n. 665 del 2021, tra le altre, l’Agenzia ha però chiarito che “i limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati nonché degli edifici oggetto dei lavori agevolabili”, confermando che almeno da un punto di vista generale l'importo massimo di detrazione spettante si riferisce ai singoli interventi agevolabili, “ragion per cui qualora sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli

importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati”.

In tale interpello non si evince, purtroppo, alcun riferimento esplicito al principio della correlazione sopra esposto, che permetterebbe di risolvere il dilemma sul quando due differenti plafond possano effettivamente coesistere. Tuttavia, due risposte a interpello “private”, note allo scrivente, confermano proprio detto principio. In sintesi, l’Agenzia ha confermato che se i lavori eseguiti internamente alle unità sono “correlati” ai lavori antisismici dell’intero condominio, allora in virtù del principio assorbente esse “consumano” il plafond delle parti comuni. Diversamente, se i lavori sugli appartamenti non sono “correlati” a quelli antisismici, il principio assorbente non si applica, con la conseguenza che i lavori possono confluire nel plafond “privato” della singola unità, accedendo all’aliquota del 50% del Bonus Casa. In tal senso, sarà il contribuente a dover dimostrare l’autonomia degli interventi, prova che sarà più facilmente in possesso dello stesso se, come accennato, le asseverazioni tecniche esprimono e documentano in modo chiaro la natura degli stessi.

Parziale demolizione

Nel quesito si fa riferimento a una ristrutturazione avvenuta tramite “parziale demolizione e ricostruzione”, rendendo doveroso sottolineare che per le parti di edificio interessate da demolizione risulta estremamente difficile immaginare, sul piano pratico, la possibilità di “duplicare” i plafond in base ai principi sopra esposti.

Per cumulare Sismabonus e Bonus Casa, è infatti fondamentale verificare che le opere sulle parti private non siano correlate a quelle sulle parti comuni, requisito assai arduo da rispettare in caso di demolizione, in cui tutti i lavori sono forzatamente “collegati” tra loro.

Purtroppo, dal quesito non si è in grado di comprendere a quale livello il condominio sia stato interessato da demolizione, ma il fatto che sia stata “parziale” lascia aperta la strada precedentemente delineata, quantomeno sul piano teorico.

Sarà dunque necessario che il lettore provveda a verificare, con l’aiuto di un tecnico di fiducia, l’effettiva incidenza sulle unità abitative interne allo stabile della demolizione parziale che lo ha riguardato.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista
esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it