Sismabonus e cambio zona sismica: nuova risposta del Fisco

È possibile beneficiare del sismabonus acquisti nel caso in cui l'asseverazione tecnica non è stata allegata perché al momento della presentazione del titolo l'immobile ricadeva in zona sismica 4 che poi è passata alla 3?

Sismabonus e cambio zona sismica: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

A rispondere alla domanda ci ha pensato l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 749 del 27 ottobre 2021 al classico interpello che riguarda la fruizione della detrazione fiscale di cui all'articolo 16, comma 1-septies, del Decreto-Legge n. 63 del 2013. Stiamo parlando del sismabonus aquisti, ovvero la detrazione riservata agli acquirenti di edifici antisismici realizzati da imprese di costruzione a seguito di demolizione. In questo caso, quindi, i beneficiari sono gli acquirenti degli immobili.

I requisiti sono sempre gli stessi del sismabonus, ovvero:

• intervento di riduzione del rischio sismico attestato tramite asseverazione tecnica (DM n. 58/2017);
• edificio ubicato in zona sismica 1, 2 o 3.

Nella prima versione del DM n. 58/2017 era previsto che l'asseverazione tecnica andasse allegata al titolo edilizio, pena decadenza del beneficio fiscale. Con il DM n. 24/2020 è stato modificato l'art. 3, comma 3 del DM n. 58/2017 consentendo la presentazione dell'asseverazione entro l'inizio dei lavori. Dal 16 gennaio 2020 (data di entrata in vigore del DM n. 24/2020), dunque, l'asseverazione tecnica può essere presentata entro la data di inizio dei lavori.

Il caso prospettato al Fisco

L'istante ha sottoposto al Fisco alcuni quesiti che discendono dalla seguente rappresentazione dei fatti:

• fabbricato residenziale costituito da 3 abitazioni (accatastate in classe A/2) e due box auto (accatastati in classe C/6);
• il precedente proprietario (2016) ha chiesto l'autorizzazione alla demolizione e ricostruzione con ampliamento con l'obiettivo di realizzare nuove unità residenziali;
• il permesso di costruire è stato rilasciato (2017) al precedente proprietario;
• l'istante ha acquistato l'immobile (2020) e ha volturato a suo nome il permesso di costruire (2020);
• la demolizione dell'immobile è stata avviata nel 2020;
• il 20/01/2021, terminata la demolizione, è stata presentata una SCIA non sostanziale, riguardante parti strutturali del progetto, con cui è stata modificata la conformazione dell'edificio e ridotto il numero delle unità abitative;
• in esito alla richiesta di integrazione documentale presentata si prevede di terminare i lavori il 31 gennaio 2022;
• non è stata depositata l'asseverazione del progettista dell'intervento strutturale dal momento che il Comune è stato incluso tra le zone a rischio sismico 3 solo dopo la Deliberazione della Giunta della Regione del Veneto n. 244 del 9 marzo 2021.

Le domande chiedono all'Agenzia delle Entrate se i futuri acquirenti delle unità immobiliari potranno:

• beneficiare dell'agevolazione di cui all'articolo 16 comma 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90;
• beneficiare dell'agevolazione per l'acquisto di case antisismiche di cui all'articolo 119, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

La risposta di AdE

Le domande dell'istante non sono nuove all'Agenzia delle Entrate che ha già fornito diverse risposte sull'asseverazione tardiva, il cambio di zona sismica e il sismabonus acquisti.

Anche in questo caso, AdE ricorda la sua risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, nella quale è stato precisato che il sismabonus acquisti spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nei comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3) anche se l'asseverazione tecnica richiesta dal DM n. 58/2017 non è stata tempestivamente presentata, a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione. Ciò al fine di non precludere l'applicazione del beneficio in commento nelle ipotesi in cui l'adempimento non è stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell'ambito applicativo dell'agevolazione.

Ai medesimi fini, è stato altresì precisato che, il predetto principio si applica anche nel caso in cui l'adempimento non è stato effettuato in quanto, alla data di inizio delle procedure autorizzatorie o dei lavori, il Comune nel quale è ubicato l'immobile oggetto di interventi era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo del citato articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013.

Anche in tale ipotesi, tuttavia, è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione che riguarda, tuttavia, le spese sostenute a decorrere dalla data in cui ha effetto il provvedimento di riclassificazione delle zone di rischio sismico.

Dal Sismabonus al Supersismabonus

Le medesime considerazioni valgono anche per il superbonus 110%. In particolare, per quanto concerne la possibilità di applicare il Superbonus, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro, è necessario, altresì, al ricorrere di tutte le altre condizioni normativamente previste (come chiarite con i relativi documenti di prassi), l'atto di acquisto relativo all'immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. Infine, considerato che il comune è stato incluso tra le c.d. "zone a rischio sismico 3" con la Deliberazione della Giunta della Regione del Veneto n. 244 del 9 marzo 2021, l'agevolazione si applica agli acquisti effettuati a decorrere dalla data in cui ha effetto tale Deliberazione.