Sismabonus: edifici ante ’67 e rifacimento tetto

Il nostro esperto di sismabonus, l’ing. Cristian Angeli, risponde a due interessanti domande che riguardano il procedimento edilizio per gli edifici ‘ante 67 per i quali non risultano i titoli edilizi e il rifacimento di un tetto in un condominio orizzontale.

Sismabonus e procedimento edilizio per gli edifici ante ‘67

Nel caso di interventi locali su edifici costruiti in data antecedente al 1967, qualora dall’accesso agli atti in comune non risultino titoli edilizi, si può procedere con il Sismabonus oppure necessitano ulteriori verifiche di legittimità? [Marco R., Ancona]

Risposta

Ai fini del controllo dello stato legittimo non è rilevante la natura dell’intervento antisismico che si deve effettuare (intervento locale, miglioramento o adeguamento) poiché in ogni caso, ai sensi del comma 13-quater dell’art.119, “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”. Significa che il Comune, agendo in autotutela, avrà sempre la facoltà di sospendere i lavori o annullare i permessi, con conseguente decadenza dai benefici fiscali.

Ciò è ancora più vero se si tratta di interventi di demolizione e ricostruzione, per i quali non vale la deroga introdotta dal comma 13-ter circa la non necessità dell’attestazione dello stato legittimo.

Nel caso di interventi locali su immobili realizzati in data antecedente al 1967, qualora a seguito dell’accesso agli atti in comune non risultino titoli edilizi, è comunque opportuno accertare la regolarità della preesistenza mediante ulteriori verifiche, nel rispetto delle recenti prescrizioni dettate dal comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 che recita “lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato”.

Pertanto, fermo restando l’ammissibilità delle “tolleranze costruttive”, anch’esse disciplinate dal DPR380/01, sarà opportuno quantomeno fare accesso agli atti in catasto per ricercare le planimetrie catastali di primo impianto, da raffrontare con lo stato attuale dell’immobile. Molto spesso tali planimetrie non sono accessibili per via telematica poiché non digitalizzate e quindi occorre richiedere “l’apertura della busta” dove sono custoditi i disegni cartacei dello specifico fabbricato.

Questa verifica è molto importante perché qualora le informazioni di primo impianto esistano, risalgano ad epoca successiva al 1967 ed evidenzino difformità, in assenza di titoli edilizi a supporto, significa che la costruzione NON “è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967”, ovvero è stata trasformata successivamente.

Ciò potrebbe andare in contrasto con l’attestazione rilasciata nella CILAS e quindi, conseguentemente, si potrebbe incorrere nella decadenza del beneficio fiscale per violazione del punto d) dello stesso comma 13-ter (“non corrispondenza al vero delle attestazioni”).

In tema di valenza delle risultanze catastali per la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili si veda la recente sentenza del TAR Campania-Napoli del 22/03/2021, n. 1901, la quale ha ribadito due concetti giurisprudenziali molto importanti:

1. in assenza di titoli a supporto devono essere considerate prevalenti le informazioni catastali di primo impianto
2. il proprietario dell’immobile è sempre tenuto a dimostrare lo stato preesistente dell’immobile.

Si ricorda inoltre che se l’immobile è stato costruito prima del 1967, ma successivamente al 1942, e se, all’epoca, risultava ubicato all’interno di un centro abitato, la legittimità sarebbe comunque subordinata all’esistenza di un valido titolo edilizio.

Sismabonus e rifacimento tetto in edifici plurifamiliari

Nei condomini orizzontali (es. aggregati edilizi) non è semplice individuare le parti comuni. Qualora uno dei condomini, proprietario di una unità cielo terra, decida di rifare solo il tetto della propria abitazione fruendo del Superbonus, deve essere per forza “autorizzato” dal proprietario confinante oppure, in caso di dissenso, può intervenire ugualmente? [Patrizia R., Roma]

Risposta

La domanda proposta dalla gentile lettrice richiede una premessa. Dando per scontato che l’unità strutturale comprenda l’intero aggregato edilizio oggetto di quesito e condividendo l’oggettiva difficoltà connessa all’individuazione delle parti comuni nel caso dei condomini orizzontali, lo scrivente ritiene che nei casi in cui non vi sia pieno accordo tra i condòmini, sia sempre indispensabile disciplinare prima di tutto il “condominio”, secondo le regole generali previste dal Codice Civile, anche nel caso di edifici con numero di unità immobiliari inferiore ad otto. Il Superbonus viene dopo.

Quindi sarà necessario:

1. convocare formalmente la prima assemblea di costituzione del condominio
2. nominare un amministratore
3. individuare, con l’aiuto di un tecnico esperto, le parti comuni e regolamentarne l’uso (con quote millesimali o con altri criteri)
4. convocare una successiva assemblea avente all’ordine del giorno l’esecuzione delle opere di ristrutturazione, considerando che (ai sensi dell’art.119 comma 9-bis) le deliberazioni inerenti ai lavori Superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio
5. procedere con la progettazione e con l’esecuzione dei lavori di Superbonus, che in tal modo assumono rilevanza condominiale.

Questa modalità operativa, seppure laboriosa nella fase deliberativa, minimizza i rischi di contenziosi in corso d’opera o a lavori ultimati, che metterebbero a rischio l’effettiva fruibilità delle detrazioni fiscali.

Pertanto, nel merito specifico del quesito, tutto dipende dall’inquadramento del tetto nel regolamento condominiale. Se non è individuato come parte comune (magari perché non presenta continuità strutturale con quelli adiacenti) e se si tratta di un “intervento locale” allora è evidente che il proprietario dell’unità immobiliare sottostante potrà procedere ai lavori in piena autonomia, spuntando l’opzione b.3) nel modulo CILA Superbonus.