Sismabonus e pertinenza staccata dall’edificio: dubbi sul massimale di spesa

Sono un professionista ed ho asseverato alcuni lavori agevolabili con Sismabonus, eseguiti nell’ambito di un intervento di parziale demolizione e ricostruzione di un immobile. Si tratta di un edificio a destinazione residenziale composto da 3 unità immobiliari, sia prima che dopo la realizzazione degli interventi.

Due di queste unità sono appartamenti, mentre la terza è un garage pertinenziale a uno degli alloggi. I lavori, però, hanno interessato anche un deposito attrezzi, accatastato in categoria C/2, che si trova al di fuori dell’edificio ma è pertinenziale ad un appartamento.

Mi è sorto un dubbio circa i massimali di spesa agevolabile con il Sismabonus in questo caso particolare, in cui i lavori hanno riguardato sia le parti comuni, che i singoli appartamenti, comprese le pertinenze, interne ed esterne.

In particolare, mi trovo in difficoltà per quanto riguarda il deposito attrezzi. Infatti nella mia asseverazione ho considerato gli interventi che lo riguardano detraibili fino al raggiungimento di un autonomo plafond di spesa di 96.000 euro, slegato da quello relativo all’unità immobiliare che serve, in quanto posto lontano dalla stessa. Ora però l’advisor bancario che segue le operazioni relative al credito d’imposta mi ha redarguito, dicendo che il plafond è invece lo stesso. Chi ha ragione?

La risposta dell’esperto

Il quesito posto dal gentile lettore è inerente all’ambito, spesso fumoso, dei massimali derivanti da Sismabonus, la detrazione riconosciuta dal D.L. n. 63/2013 (art. 16, co. da 1 a 1-sexies) sulle spese sostenute da chi realizza opere in grado di efficientare sismicamente immobili esistenti, fino a un massimo di 96.000 euro per unità.

Per capire come fare in casi simili a quello descritto occorre considerare che tale agevolazione risulta essere, per usare parole semplici, un “ceppo” del Bonus Casa, regolato dall’art 16-bis dei Tuir: il Sismabonus, cioè, non descrive una nuova categoria di interventi agevolabili, in quanto la norma che lo regola dirama direttamente dal Bonus Casa, da essa esplicitamente richiamato.

Pertanto è centrale, nel caso presentato, considerare che l’art. 16-bis del Tuir (Bonus Casa) opera una distinzione tra i lavori eseguiti sulle parti comuni di un edificio (co. 1, lett. a) e quelli posti in essere su singole unità immobiliari (co. 1, lett. b). I limiti di spesa relativi a ciascuna di queste tipologie di intervento, dunque, vanno considerati distintamente, cosicché in linea generale gli interventi descritti nel quesito e relativi alle parti comuni sono agevolabili complessivi 96.000*3 euro, mentre quelli sui singoli appartamenti possono essere detratti fino ad altri 96.000 euro ciascuno.

È anche vero, però, che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito a più riprese che quando i lavori interessano anche le pertinenze (box auto, depositi attrezzi, ecc.) il plafond che si “erode” è lo stesso relativo alla singola unità cui la pertinenza è posta a servizio, per quanto autonomo rispetto a quello delle parti comuni. Il dubbio sottoposto dal lettore, dunque, è del tutto comprensibile, in quanto la situazione descrive una pertinenza “particolare”, posta fuori dall’edificio, argomento sul quale l’amministrazione fiscale non si è espressa in maniera del tutto esplicita.

L’autonomia dei plafond

Già nella Circolare n. 7 del 2018 (ma anche con la Circolare n. 7 del 2021), l’Agenzia delle Entrate ha confermato quanto appena esposto sull’autonomia dei massimali di spesa relativi ai singoli immobili all’interno di un edificio e alle parti comuni. “Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio”, si legge nel documento di prassi, “essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile”.

Per quanto detto chiarimento riguardasse il Bonus Casa, esso è estendibile al Sismabonus, alla luce del fatto che quest’ultimo discende direttamente dal primo, ed esprime un principio sul quale, infatti, l’amministrazione fiscale si è basata in maniera consolidata ogni qual volta si è trovata ad esprimersi in materia di Sismabonus.

Parti comuni

Per quanto riguarda i lavori sulle parti comuni, la regola generale è che rileva il numero delle unità immobiliari che fanno parte dell’edificio, come censite in Catasto all’inizio dei lavori, pertinenze incluse. Tuttavia, il calcolo delle unità varia se la pertinenza è posta in un altro immobile, come accade nel caso presentato dal lettore, in cui il deposito attrezzi si trova in un altro edificio.

L’Agenzia delle Entrate, a riguardo, ha chiarito con l’interpello n. 375/2022 (richiamando anche precedenti pronunciamenti), che “nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.

Nel caso di specie, dunque, gli interventi sulle parti comuni sono agevolabili per un massimo di 96.000*3, ovvero i due appartamenti e il garage posto all’interno dell’edificio, essendo escluso dal calcolo il deposito attrezzi staccato.

Singole unità (e pertinenze)

Per gli interventi realizzati sulle singole unità immobiliari, invece, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa, considerando unitariamente le sue (anche molteplici) pertinenze. Locali come garage e box, insomma, non possono godere di un autonomo plafond di spesa, anche se accatastati separatamente rispetto all’unità principale che servono. Di conseguenza, gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza erodono lo stesso limite di spesa massimo previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio, come confermato da ultimo dall’AdE nella Circolare n. 17/2023 (pag. 27). Nel caso presentato dal gentile lettore, però, la particolarità è data dal fatto che il deposito attrezzi, per quanto pertinenziale ad uno degli appartamenti presenti nell’edificio principale, non fa parte dello stesso.

Una qualche risposta, anche se non diretta, può essere rintracciata all’interno del già citato interpello 375/2022. Per quanto, come detto, tale documento di prassi abbia dichiarato il plafond per la pertinenza “staccata” autonomo rispetto al plafond per le parti comuni, la stessa autonomia non viene riconosciuta rispetto agli interventi effettuati sull’unità immobiliare di cui è pertinenza. In sostanza, anche se il deposito attrezzi è esterno all’edificio, è ragionevole ritenere che il limite di spesa per i lavori realizzati su di esso rimane collegato al massimale riferito agli interventi eseguiti sulla singola unità immobiliare di cui detta unità staccata è pertinenza.

I limiti di spesa nel caso presentato

Alla luce di quanto sino ad ora illustrato, la situazione che il gentile lettore si trova a dover gestire sulla definizione dei massimali può essere riassunta come segue:

• per i lavori sulle parti comuni, il plafond sarà pari a 288.000 euro (96.000 * 3):
• ogni singola unità immobiliare ristrutturata godrà di un suo autonomo massimale pari a 96.000 euro ciascuna, senza alcun “raddoppiamento” legato alla presenza di pertinenze, anche se separate dall’edificio.

Tuttavia, tali stime hanno un valore puramente teorico e, come sempre, il caso andrà valutato nella sua complessità specifica da un tecnico di fiducia. Infatti, bisognerà considerare quali tipi di intervento sono previsti, perché i ragionamenti sin qui illustrati vanno inevitabilmente soppesati con un altro principio dell’ordinamento in base al quale i lavori di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore se sono ad essi correlati. In tal modo se l’intervento sulle parti comuni coinvolge anche le parti private, nell’ambito di un più generico lavoro complessivo, allora la spesa per ripristinare le parti private sarà da considerare “assorbita”, e non godrà di autonomo plafond.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it