Sopraelevazione edificio: nuova costruzione o ristrutturazione?

La sopraelevazione di un immobile comporta un aumento di volume e superficie non sempre assentibile tramite permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001. A richiamare la doppia conformità e la sua eventuale applicazione è il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6637/2022, inerente l'appello contro il diniego di permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione di un terzo piano di un immobile composto originariamente da un primo e secondo piano.

Sopraelevazione abusiva e sanatoria edilizia: la sentenza del Consiglio di Stato

Il giudice di primo grado aveva già ritenuto legittimo il diniego, in quanto, proprio in applicazione del principio della doppia conformità, l’intervento ricadeva in un'area dove non era consentito l’aumento di superficie utile e volumetria, escludendo quindi la possibilità di una nuova edificazione.

Secondo la parte appellante, l’intervento sarebbe stato compatibile con il P.R.G. che classificava invece il terreno in zona destinata all’espansione edilizia, con conseguente ammissibilità degli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi del Testo Unico Edilizia. Il Comune ha rilevato che la sottozona indica una zona urbanistica “residenziale satura”, insuscettibile di qualsiasi intervento edilizio in grado di aumentare il carico urbano. Le opere di ristrutturazione consentite sono quelle che si distinguono per parità di volume preesistente e superficie utile, non ricadendo in tale nozione l’intervento eseguito e oggetto di diniego di sanatoria.

Per altro, sempre secondo la parte ricorrente, l’intervento era conforme alla L.R. Campania n. 19/2009 la quale, derogando agli strumenti urbanistici vigenti per uso abitativo, consente l’ampliamento fino al 20% della volumetria esistente. Inoltre ha osservato che l’art. 1, comma 72, l.R. n. 16 del 2014, ha previsto che possono essere autorizzati gli interventi già realizzati alla data di entrata in vigore delle norme di nuova introduzione e ad esse conformi.

Infine sarebbe stato possibile applicare l’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, inerente la fiscalizzazione dell’abuso, senza portare quindi alla demolizione della struttura con possibile compromissione della parte assentita

La doppia conformità è principio fondamentale in materia di governo del territorio

Nle giudicare il caso, il Consiglio ha preliminarmente ricordato che il requisito della doppia conformità deve considerarsi principio fondamentale nella materia del governo del territorio, in quanto adempimento finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l'arco temporale compreso tra la realizzazione dell'opera e la presentazione dell'istanza volta ad ottenere l'accertamento di conformità.

In questo caso, le norme non consentivano l’aumento di superficie utile e volumetria in zona satura, diversamente da quelli di ricostruzione, ristrutturazione edilizia, trasformazione interna, manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo a parità di volume preesistente e superficie utile. Già solo per questo il diniego da parte del Comune può essere considerato legittimo.

Carattere straordinario del Piano Casa

Inoltre, continuano i giudici di Palazzo Spada, per quanto riguarda gli interventi previsti dalle norme regionali attuative del c.d. piano casa, esse hanno carattere straordinario e premiale, e proprio per tale ragione sono consentiti solo su edifici legittimamente realizzati e solo se assistiti da preventivo titolo edilizio. Lo conferma il fatto che la procedura di rilascio del permesso di costruire è disciplinata in modo dettagliato, senza rinvio alle norme del D.P.R. n. 380/2001, e deve essere preceduta da una conferenza di servizi deputata a verificare la sussistenza delle varie condizioni legittimanti.

Gli interventi consentiti dalle norme sul c.d. “Piano casa”, dunque, non possono essere assentiti in sanatoria, ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, perché tale possibilità non è prevista dalla legge regionale e perché si tratta di interventi straordinari soggetti a disciplina speciale, soggetta come tale a stretta interpretazione.

Fiscalizzazione dell'abuso prima della demolizione

Infine, in riferimento alla possibile fiscalizzazione dell’abuso, il Consiglio ha ricordato che costituisce orientamento costante quello in base al quale la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando il dinego di sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 perchè non compatibile con le norme vigenti.

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