Sostituzione copertura tetto: occhio agli aumenti volumetrici

Il rifacimento di un tetto con tecniche costruttive differenti da quelle originarie e che configurano la realizzazione di nuovi spazi, come ad esempio un sottotetto abitabile, non rientra fra gli interventi di manutenzione straordinaria, ma va classificato come intervento di nuova costruzione, soggetto pertanto a permesso di costruire.

Rifacimento copertura tetto: manutenzione straordinaria o nuova costruzione?

Nessuna possibilità di evitare quindi l'ordine di demolizione, com'è successo alla proprietaria di una porzione di bifamiliare, che aveva deciso di rifare il tetto dell'abitazione creando una sopraelevazione interna di 90 mq abitabili.

La copertura originaria a tre falde, di cui la superiore poggiante su muro centrale di spina e costituita da travi e traversine di legno, era stata sostituita con una struttura portante in ferro e traversi in profilati scatolari metallici, poggiante su un cordolo in calcestruzzo perimetrale e quindi posizionata nella parte inferiore della falda, ad altezza superiore rispetto alla preesistente; infine la copertura era stata eseguita con un’unica falda inclinata, motivo per cui si era realizzato un nuovo locale sottotetto di cubatura maggiore alla preesistente.

Per questi lavori, il Comune aveva ingiunto un ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico edilizia):  il nuovo sottotetto aveva dato origine a cinque vani, completi di infissi, pavimentazioni e impianti tecnologici, per altro in zona soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta. Queste opere, per caratteristiche e dimensioni, non erano classificabili come pertinenza, costituendo invece una nuova autonoma costruzione, destinata a civile abitazione.

La sentenza del Consiglio di Stato

Da qui il ricorso, respinto in primo grado, ma anche dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 3262/2023. Spiega Palazzo Spada che la sostituzione del tetto di copertura con un’altra modalità costruttiva necessita di permesso di costruire quando, implicando aumento della volumetria dell’immobile, non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria, né è possibile giustificare l’incremento di volumetria, realizzato nel caso di specie per effetto della nuova realizzazione della copertura, ricorrendo al concetto di volume tecnico.

Volumi tecnici e pertinenze

La nozione di “volume tecnico” non computabile nella volumetria ricorre quando non sussistano modalità alternative di costruzione non implicanti aumenti di volumetria o comunque incrementi volumetrici del tutto contenuti. Il richiamo al concetto di volume tecnico non può quindi giustificare qualsiasi incremento di volumetria, rispetto a quella originariamente assentita, connesso all’adozione di diverse modalità di realizzazione della copertura dell’immobile rispetto a quella del progetto originario; in questo caso, la realizzazione del cordolo perimetrale sovrastante le murature portanti del fabbricato, con modifiche delle altezze, ha costituito una modalità di realizzazione diversa da quanto progettato, rispondente ad una delle possibili scelte costruttive e in quanto tale non riconducibile, per quanto detto, alla nozione di volume tecnico.

Non solo: la natura pertinenziale del bene può essere affermata solo se vi è un oggettivo nesso funzionale tra la cosa principale e la cosa accessoria, che non può avere altra destinazione se non quella di un uso pertinenziale durevole. L’opera pertinenziale, inoltre, deve avere dimensioni ridotte rispetto all’opera principale e non deve comportare un carico urbanistico, dovendosi trattare di opere che non diano luogo a un nuovo volume, ma esclusivamente a un modesto volume tecnico.

In questo caso l’intervento ha portato alla realizzazione di una sopraelevazione ad uso civile abitazione, in vista della creazione di ben cinque vani, divisi da tramezzi, dotati di pavimentazione ed impianti tecnologici.

Correttamente, conclude il Consiglio, già in primo grado era stata evidenziata la necessità del rilascio del permesso di costruire in quanto non si trattava di lavori di manutenzione straordinaria ma di nuova costruzione, motivo per cui risulta anche irrilevante persino il problema dell’inedificabilità assoluta dell’area.