Sottotetto accessibile: fruisce del Superbonus?

Il sottotetto, accessibile ed utilizzabile, nella forma di accessorio dell’appartamento sottostante, può considerarsi parte dell’unità residenziale ai fini della prevalenza di quest’ultima e, quindi, della fruizione del Superbonus, eccetto per le porzioni aventi altezza inferiore a ml.1,50.

Per la corretta definizione del locale accessorio è necessario distinguere se essa debba considerarsi dal punto di vista catastale o dal punto di vista urbanistico – edilizio, tenuto conto ai fini dell’agevolazione di cui al Decreto Rilancio occorra computarla ai sensi dell’Allegato “C” al d.P.R. 138/1998 “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.

Il locale accessorio in catasto

Il censimento catastale del locale accessorio non attribuisce un subalterno autonomo, a differenza delle pertinenze i vani accessori sono strettamente collegati con l’unità principale, formandone parte integrante, occorre, però, distinguere se essi siano diretti o indiretti:

• Accessori diretti: sono necessari al disimpegno o al servizio dell’unità abitativa, vi rientrano i bagni, i corridoi, i disimpegni, i ripostigli, i medesimi non devono obbligatoriamente avere comunicazione diretta con l’abitazione;
• Accessori indiretti: locali destinati a cantine, ripostigli, stenditoi, lavatoi ricavati nei piani interrati o seminterrati o nei sottotetti, non risultano strettamente necessari all’utilizzo dell’abitazione, a loro volta potranno avere comunicazione o meno con la stessa.

Il locale accessorio a livello urbanistico – edilizio

Dai contenuti della Circolare del Ministero LL. PP. N°1820 del 23/07/1960, Lettera B “Definizioni relative alla composizione degli alloggi”, al punto 4 emerge per vani accessori debbano intendersi quei locali “compresi nelle abitazioni, destinati ai servizi, ai disimpegni, ecc. (ingressi, anticamere, corridoi, bagni, latrine, ecc.), nonché le piccole cucine che non abbiano i requisiti per essere considerate stanze”. Il concetto non si discosta da quello catastale.

In tema di pertinenze, si legge al punto 5, queste coincidano con “tutti quei vani che pur essendo compresi nel fabbricato residenziale non fanno parte integrante delle abitazioni (botteghe, autorimesse, cantine, magazzini, soffitte non abitabili, stalle, fienili, ecc.)”.

Una più recente descrizione si legge nell’Allegato A al D.P.C.M. 20/10/2016, relativo all’intesa tra il Governo, le Regioni ed i Comuni, per l’adozione del Regolamento Edilizio Tipo”, pubblicato in G.U. Serie Generale N°268 del 16/11/2016, ovvero:

Voce 15: Superficie Accessoria “SA” - Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria può ricomprendere, per esempio:

• i portici e le gallerie pedonali;
• i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
• le tettoie con profondità superiore a m 1,50; le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
• le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
• i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;
• i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; • spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;
• le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono esclusi dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile”.

In merito alla definizione di superficie utile si deve dare lettura alla:

Voce 14: Superficie Utile “SU” - Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

Per poter determinare la superficie complessiva, ovvero quella residenziale, lo stesso Allegato A, indica:

Voce 16: Superficie Complessiva “SC” - Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC=SU+60% SA).

Diversa è, invece, la metodologa per il calcolo della superficie residenziale ai fini del Superbonus.

Accessori diretti ed indiretti: determinazione della superficie residenziale per l’accesso alla detrazione fiscale del 110%

Il riferimento da utilizzare è la superficie superficie catastale dell’unità immobiliare a destinazione ordinaria, determinata ai sensi dell’Allegato “C” al d.P.R. 138/1998, in vigore dal 27/05/1998.

Come computare

Unità immobiliari a destinazione ordinaria

Muri interni e muri perimetrali esterni: per intero fino allo spessore massimo di cm.50;

Muri in comune: al 50% fino allo spessore massimo di 25 cm;

Locali principali, locali accessori e loro porzioni: con altezza utile minore a ml.1,50: non concorrono nella determinazione della superficie;

Elementi di collegamento verticale, scale, rampe, ascensori e simili: in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati, solo se interni alle unità immobiliari.

La superficie dei locali accessori, siano essi diretti o indiretti, non concorre nel solo caso in cui l’altezza utile risulti minore di ml.1,50. Si osserva l’area così determinata debba essere arrotondata al metro quadrato per eccesso o per difetto.

E le pertinenze?

Si ritiene opportuno il richiamo al concetto di pertinenza, la quale sarà considerata nel computo della superficie residenziale nei soli edifici plurifamiliari e nei fabbricati composti da minimo due ad un massimo di quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico soggetto, anche in comproprietà, considerato in essi siano presenti le parti comuni.

Diverso è, invece, per gli edifici unifamiliari e per le unità immobiliari dotate di accesso autonomo ed indipendenza funzionale ricadenti in edifici plurifamiliari, queste ultime se considerate tali e non ricomprese nel maggiore fabbricato, nei quali non va tenuto conto della superficie pertinenziale.

Difatti per gli interventi da realizzarsi su esse parti comuni l’ammontare massimo di spesa deve calcolarsi mediante il prodotto tra il massimale ed il numero delle unità immobiliari costituenti il fabbricato, comprese le pertinenze ed indipendentemente dalla presenza dell’impianto di riscaldamento in esse, così come avviene per le unità abitative e/o con altre destinazioni d’uso.

Il chiarimento è stato diffuso dal M.E.F. in Commissione Finanze della Camera del 07/07/2021, che nel rispondere all’interrogazione 5-06256, quale: “ non appare chiaro se – nella fattispecie di immobili unifamiliari o di fabbricato di unico proprietario, composto da 2 a 4 unità immobiliari residenziali, distintamente accatastate, oltre a relative pertinenze, distintamente accatastate e annesse al medesimo corpo di fabbrica – sia possibile, ai fini del calcolo del massimo contributo ammissibile, sia per il sismabonus, sia per il superbonus 110 per cento, conteggiare sia le unità immobiliari residenziali, sia le pertinenze, ovvero nel caso massimo previsto dalla norma di 4 unità immobiliari residenziali e di relative 4 pertinenze distintamente accatastate, il calcolo della spesa massima ammissibile vada determinato moltiplicando per 8”, esita: “[…] ai fini del computo delle unità immobiliari che compongono l’edificio non in condominio, le pertinenze non debbono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. A titolo esemplificativo può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati al risparmio energetico o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio. Le pertinenze rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi. In sostanza, in un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, occorre moltiplicare per 8 il limite di spesa previsto per ciascun intervento.”

Sull’argomento anche l’Amministrazione Finanziaria, sia nei contenuti della Circolare 24/E/2020, che 30/E/2020 si è più volte espressa anche nell’esitare vari interpelli, precisando non concorra alla determinazione della superficie residenziale l’area delle pertinenze.