Difetti di costruzione: quali sono e qual è la decadenza dei termini per richiedere risarcimento danni

I gravi difetti di costruzione, in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell'appaltatore (o costruttore venditore) come previsto dall'art. 1669 c.c., possono consistere in tutte le alterazioni che incidono sulla struttura e funzionalità globale, modificando in modo significativo il godimento del bene, anche quando siano riferite ad una parte limitata dell'edificio e indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro eliminazione. Ciò significa che tale giudizio riguarda anche fenomeni come il distacco dell'intonaco, che, pur non alterando le strutture portanti dell'edificio, modifica, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell'immobile e la sua funzione economica.

Non solo: dato che la nozione di grave difetto di costruzione ricomprende ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità dell'opera che la sua normale utilizzazione, essa riguarda anche le parti comuni di un edificio in condominio e dunque anche i viali di accesso pedonali, a prescindere dall'entità della spesa sostenuta per il ripristino dello stato delle cose.

Questa la decisione con cui la II sez. della Cassazione Civile ha confermato, nella sentenza n. 20644 del 9 settembre scorso, la condanna contro un'impresa edile per il risarcimento danni a favore di un condominio che aveva lamentato gravi difetti di costruzione, quali le facciate esterne e i vialetti d'ingresso pedonale.

Inoltre gli ermellini hanno ribadito che l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti utili alla "scoperta" del vizio ai fini del computo dei termini annuali posti dall'art. 1669 c.c. - il primo di decadenza per effettuare la "denunzia" ed il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per promuovere l'azione -, riguarda sia la gravità dei vizi dell'opera che il loro collegamento causale con l'attività progettuale e costruttiva espletata, per cui il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione è stabilito da quando risulti dimostrata, dopo gli idonei accertamenti tecnici, la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause alla data della denunzia.

Peraltro, per evitare che il ricorso ad un accertamento tecnico possa essere utilizzato come un escamotage per modificare tali termini, quando invece il danneggiato conosca già entità e cause dei vizi, è compito del giudice di merito accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunciarli responsabilmente senza una perizia stragiudiziale, nonché di stabilire se le già avvenute comunicazioni all'appaltatore non integrino di per sé delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale.