La nuova tassazione degli atti immobiliari: modifiche a imposte di registro, ipotecaria e catastale

Rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. Ad introdurli è stata Legge di Stabilità per il 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) che ha apportato modifiche all'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale).

Le novità sono state approfondite dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate 21 febbraio 2014, n. 2/E recante "Modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari - Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23".

Entrando nel dettaglio, sono state riformulate le aliquote di imposta applicabili per gli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento. In particolare, per effetto delle modifiche introdotte sono previste tre aliquote di imposta nella misura rispettivamente del:

• 2% - per la prima casa, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9. Imposta di registro leggera, dunque, per i trasferimenti di case di abitazione, in cui il cedente è un privato. Ciò a patto che non si tratti di abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), abitazioni in ville (A/8), castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico (A/9). Per beneficiare del trattamento di favore, al momento della stipula dell'atto di trasferimento è sufficiente indicare la classificazione dell'immobile nelle categorie catastali da A/2 a A/7. Ciò a patto che siano comunque soddisfatte le altre condizioni richieste dal Testo unico delle disposizioni sull'imposta di registro (nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur). Le agevolazioni prima casa competono inoltre sia in caso di trasferimento di immobile in costruzione sia per l'acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un'unica abitazione, o di un immobile contiguo ad altra abitazione acquistata con i benefici prima casa;
• 9% - per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi;
• 12% - per i trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

In relazione a tali trasferimenti, l'imposta dovuta non può essere inferiore a 1000 euro. Tali atti e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.

Esempio: Cessione a titolo oneroso di fabbricato abitativo per il quale non ricorrono le condizioni prima casa di valore pari a 10.000 euro
In caso di trasferimento a titolo oneroso di un fabbricato abitativo per il quale non ricorrono le condizioni prima casa in base alle nuove disposizioni, il trattamento fiscale è il seguente:

Tipologia di imposta	Misura dell’imposta	Imposta dovuta
Imposta di registro	(10.000 * 9 %) =900	1.000 (imposta minima)
Imposta ipotecaria	50 euro	50 euro
Imposta catastal	50 euro	50 euro
Totale imposte		Euro 1.100

L'impianto delineato dalle nuove disposizioni, consistente nell'applicazione dell'imposta di registro almeno nella misura minima di euro 1.000, nell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna e nell'assorbimento dell'imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, trova applicazione anche per gli atti immobiliari soggetti ad Iva, in regime di esenzione, per i quali, ai sensi dell'articolo 40 del TUR, l'imposta di registro si applica in misura proporzionale.

Quando scattano le nuove misure
Le nuove misure si applicano dall'1 gennaio 2014 per gli atti pubblici formati o autenticati e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati a partire dalla stessa data. Per quanto riguarda invece le scritture private non autenticate occorre considerare la data di richiesta della registrazione.