Ristrutturazione edilizia o Manutenzione straordinaria: dal TAR indicazioni sulla qualificazione dell'intervento

Quando si qualifica un intervento come ristrutturazione edilizia?e quando come manutenzione straordinaria?A chiarirlo sono stati i giudici del Tribunale Amministrativo per la Lombardia, sezione staccata di Brescia (Sezione Prima), che con la sentenza n. 468 del 6 maggio 2014, è entrato nel dettaglio del problema.

In particolare, in riferimento a quanto previsto dal D.P.R. n. 380/2001 (art. 3, comma 1, lettere b e d), l'elemento che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla manutenzione straordinaria è la prevalenza della finalità di trasformazione rispetto al più limitato scopo di rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell'edificio.
Il rinnovamento proprio della manutenzione straordinaria può comprendere anche innovazioni, ossia l'introduzione di elementi che modificano il precedente aspetto degli spazi e le relative funzionalità, ma se le innovazioni seguono un disegno sistematico, il cui risultato oggettivo è la creazione di un organismo edilizio nell'insieme diverso da quello esistente, si ricade inevitabilmente nella ristrutturazione.

Riportiamo di seguito le definizioni di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia contenute nel Testo Unico in Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

In riferimento al caso di specie, i giudici di prime cure hanno osservato che affinché vi sia ristrutturazione non è necessario che cambi la destinazione dei locali o che vi siano incrementi nel volume o nella superficie (questi sono semmai indici della ristrutturazione pesante ex art. 10 comma 1, lett. c del DPR 380/2001). La ristrutturazione presuppone soltanto che si possa apprezzare una differenza qualitativa tra il vecchio e il nuovo edificio.
In particolare, l'insieme delle opere previste dal progetto rivela chiaramente la finalità di trasformare l'edificio in questione da struttura produttiva unitaria in agglomerato di microimprese. Poiché cambiano profondamente sia gli spazi interni sia le modalità di utilizzazione dell'immobile, è evidente che il nuovo assetto dell'edificio è il prodotto di una ristrutturazione e non di una semplice innovazione, seppure riferita a elementi strutturali. Tuttavia, nel caso di specie, il nuovo organismo edilizio recupera l'impianto di quello precedente, senza sostituirsi tramite demolizione e ricostruzione, e inoltre conserva la medesima destinazione. La continuità nella destinazione è sia formale (coerenza con la zonizzazione produttiva) sia materiale (i passaggi di proprietà, pur segnando il progressivo abbandono dell'attività insediata, non hanno causato la perdita delle potenzialità d'uso per finalità produttive).

La principale novità introdotta dalla ristrutturazione è rappresentata infatti dall'incremento del carico urbanistico, che può essere assimilato (a scopo esemplificativo) a quello che si verifica quando da una sola grande unità immobiliare si passa a una pluralità di unità immobiliari autonome. In particolare, con la presenza di numerose microimprese e di spazi di deposito si possono ragionevolmente presumere aggravi nella viabilità e nella movimentazione delle merci, e una maggiore produzione e diversificazione dei rifiuti.

Pertanto, fermo restando l'obbligo di corrispondere per intero il contributo collegato allo smaltimento dei rifiuti, gli oneri di urbanizzazione devono essere ricalcolati in modo da tenere conto soltanto dell'incremento del carico urbanistico.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it