Valutazione immobiliare: economia, estimo e professionalità del valutatore

La valutazione immobiliare, vale a dire una delle principali attività comunemente ricompresa nell'estimo, ancorché quest'ultimo termine sia incomprensibilmente considerato desueto, ha sempre sofferto di fronte all'economia e in particolare al "mercato", quale luogo del linguaggio dove questa si compie, un complesso di ovvia inferiorità ontologica.

È innegabile, dopotutto, che l'economia parta dall'analisi del reale, mentre l'estimo si occupa del previsionale. Del resto la necessità di introdurre nello scibile umano gli studi previsionali dei futuri avvenimenti economici è un'esigenza successiva alla stessa economia che è, invece, antica quanto l'uomo.

Solo con l'evoluzione del sapere è nato, infatti, il tentativo di regolare il futuro e cercare di interpretare i fatti per come si potranno manifestare effettivamente. Un tentativo non dettato dall'uso esoterico della veggenza, per mezzo della quale leggere il futuro, ma semplicemente un'analisi di ciò che è accaduto nella maggior parte dei casi nelle passate situazioni alla presenza di determinati parametri di lettura della realtà e che, quindi, in identica manifestazione, potrà con buona probabilità accadere di nuovo. Il futuro è insondabile e inafferrabile, ma se la naturale progressione degli eventi offre la possibilità di costruire un ciclo conoscendo a quale punto della realtà ci si trova rispetto a tale ciclo è possibile identificare, ancorché sempre sotto l'egida dell'equiprobabilità, ciò che sarà dopo.

Seguendo il "ciclo del giorno della notte", se volessimo conoscere l'intensità di luce a un'ora precisa non sarebbe granché difficile. Questo perché l'inseguirsi del giorno e della notte segue un percorso percettibilmente sempre identico e nulla può farci pensare che domani sarò diverso. L'affidabilità è, dunque, legata alla certezza del ciclo osservato.

Se osservassimo il percorso seguito da una persona che quotidianamente si reca a piedi presso il proprio posto di lavoro e questi segue sempre lo stesso identico tragitto avremo solo una buona probabilità di sapere se domani da un luogo raggiunto dal soggetto seguirà l'altro. Questo perché possono subentrare dei fattori imprevisti i quali possono determinare una modifica delle decisioni del soggetto e, quindi, modificare il proprio percorso. Il ciclo - trascurando in questo contesto il fatto che si tratti soltanto di una porzione del ciclo - in questo caso non ha la stessa certezza vista in precedenza e, pertanto, la possibilità di sapere ciò che sarà, ha un margine minore di affidabilità.

Oggi la valutazione immobiliare ha assunto quindi, la stessa importanza dell'economia, perché mentre quest'ultima è l'analisi dei fatti relativi alla soddisfazione dei bisogni dell'uomo già accaduti, l'estimo interpreta quelli che potranno avvenire. Nella valutazione si deve quindi, ricostruire un ciclo (o sua porzione), il più possibile affidabile, che riguardi e definisca il modo con cui si forma il valore attorno a un bene immobiliare. Sapendo, infatti, come in presenza di determinati parametri il valore di un immobile aumenta o diminuisce in termini di denaro (quale misura dello stesso valore); di fronte a un immobile per il quale l'evento economico, cioè il prezzo di compravendita, non è ancora avvenuto, potremo sapere, con buona probabilità, ciò che effettivamente accadrà.

Un esperto valutatore non dovrà, quindi, affrontare il problema della stima con atteggiamento superficiale il problema lui affidato quasi fosse un incarico secondario nell'ambito professionale e avente la mera funzione di generare un flusso di cassa supplementare (o complementare) eseguendo stime basate su soggettive sensazioni o a lui trasmesse da agenti immobiliari più o meno esperti. Un esperto valutatore dovrà avere la consapevolezza dell'importanza del processo di stima e affrontarlo con la dovuta professionalità conscio che il procedimento non è sorretto da improvvisazione e sensazioni personali sorrette dall'esperienza, ma è un percorso basato su una precisa metodologia scientifica.