Ristrutturazioni edilizie: la guida aggiornata con le agevolazioni fiscali

È disponibile la guida aggiornata al 22 settembre 2017 dell’Agenzia delle Entrate "Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni fiscali" nella quale è stata inserita una sezione relativa alle nuove detrazioni per l’acquisto di case antisismiche.

In particolare, dopo aver già inserito le novità più recenti relative alla proroga della maggiore detrazione (Irpef) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni edilizie), le nuove regole per la detrazione (Irpef e Ires) delle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche e per la cessione del credito, i beneficiari del diritto alle detrazioni, le agevolazioni sull’acquisto del box auto, i pagamenti con bonifici e la proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, l'Agenzia delle Entrate ha completato il quadro delle agevolazioni fiscali inserendo le detrazioni maggiorate per l’acquisto di immobili nei comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1” (il più alto secondo l'OPCM n. 3274/2003).

Ricordiamo, infatti, che la legge n. 232/2016 (c.d. legge di bilancio 2017) ha previsto la possibilità di usufruire di detrazioni più elevate quando alle ristrutturazioni edilizie consegua una riduzione del rischio sismico dell’edificio. A comma 2 della legge di bilancio 2017 è previsto la detrazione del 50% delle spese (fino ad un importo massimo di 96mila euro per unità immobiliare per ciascun anno) sostenute per gli interventi antisismici su edifici (adibiti ad abitazioni e attività produttive) dall'1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021

Elementi di Edilizia Sostenibile Materiali, involucro e sistemi per un edificio passivo (e sostenibile) Vai alla scheda tecnica

In particolare, l’agevolazione, oltre che per gli immobili ubicati nelle zone 1 e 2 (zone sismiche ad alta pericolosità), spetta anche per quelli situati nella zona 3 (in cui possono verificarsi forti, ma rari, terremoti). Se le misure antisismiche adottate riducono il pericolo sismico in modo tale da comportare il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione è elevata al 70% (ovvero al 75%, in caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali); se si scalano due classi di rischio, il bonus è dell’80% (ovvero dell’85%, per gli interventi condominiali).

Per gli interventi sulle parti comuni, la spesa massima agevolabile è pari a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. Come già visto per il “bonus energetico”, i beneficiari, anziché fruire della detrazione, possono optare per la cessione del corrispondente credito a chi ha effettuato l’intervento o ad altri soggetti privati.

Le nuove agevolazioni sono state trattate all'interno della guida aggiornata dell'Agenzia delle Entrate e sono trattate in separati paragrafi:

1. La detrazione irpef per le spese di ristrutturazione
   Che definisce chi può fruire della detrazione, per quali lavori spetta, le misure antisismiche, la cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominiali antisismici (leggi articolo), alcuni chiarimenti in merito all'acquisto di box, in merito a cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione, come si può perdere la detrazione, la cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico, la detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. In questa sezione viene trattato il caso di acquisto di case antisismiche
2. L’iva sulle ristrutturazioni edilizie
   Viene definita l'agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e l'Iva agevolata per lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
3. La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati
   Contenente le condizioni richieste per fruire dell’agevolazione, gli adempimenti e documenti richiesti e la cumulabilità con altre agevolazioni
4. La detrazione irpef del 19% degli interessi passivi sui mutui
   Che definisce in cosa consiste questa detrazione e le condizioni richieste per ottenerla
5. I principali tipi di interventi ammessi alla detrazione irpef
   Con la specifica degli interventi sulle singole unità abitative e sulle parti condominiali
6. Per saperne di più
   Che contiene la normativa, le circolari e le risoluzioni di riferimento

Agevolazioni Fiscali: acquisto di case antisismiche

Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico, che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell’80%, sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1”, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari, rispettivamente, al 75 o all’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di 96.000 euro. La ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. Cessione del credito. I beneficiari di queste agevolazioni possono decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto. Non è possibile effettuare la cessione nei confronti di istituti di credito e intermediari finanziari.

Gli interventi fino al 31 dicembre 2016

Per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate tra il 4 agosto 2013 e il 31 dicembre 2016, è riconosciuta unadetrazione pari al 65% delle spese effettuate entro il 31 dicembre 2016. La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare e va ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

L’agevolazione può essere richiesta se:

• l’intervento è effettuato su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive
• l’immobile si trova in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), i cui criteri di identificazione sono stati fissati con l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

Per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.

Gli interventi dall'1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021

La legge di bilancio 2017, oltre a stabilire una proroga delle detrazioni al 31 dicembre 2021, ha introdotto specifiche regole per la concessione delle agevolazioni, prevedendo importi più elevati quando alla realizzazione degli interventi consegua una riduzione del rischio sismico. Inoltre, ha fatto rientrare tra le spese detraibili anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Anzitutto, l’agevolazione fiscale può essere usufruita per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo (non soltanto, come in precedenza, su quelli adibiti ad abitazione principale) e su quelli utilizzati per attività produttive. Inoltre, si applica non solo agli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche a quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3). Per l’individuazione delle zone sismiche bisogna sempre far riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003).

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Qualora gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del calcolo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si deve tener conto anche delle spese sostenute negli stessi anni per le quali si è già fruito della detrazione.

La detrazione è più elevata nei seguenti casi:

• quando la realizzazione degli interventi produce una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta
• se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’80%.

Il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017 ha stabilito le linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati. In particolare, il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto) la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato. Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

Le detrazioni fiscali per gli interventi condominiali

Quando gli interventi sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta sono ancora più elevate. In particolare, spettano nelle seguenti misure:

• 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Le detrazioni fiscali si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

La cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominiali antisismici

Dal 1º gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85 per cento, tutti i beneficiari (soggetti Irpef e Ires) possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti). Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta, nonché i cessionari del credito che possono, a loro volta, effettuare ulteriori cessioni.

Le modalità di cessione dei crediti sono state definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017 (leggi articolo).

Il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Chi riceve il credito può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile. Il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condomino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

Il credito d’imposta attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, va ripartito in cinque quote annuali di pari importo. Tali quote sono utilizzabili in compensazione, presentando il modello F24 esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Il successivo cessionario, che non cede ulteriormente il credito, lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue. Se l’importo del credito d’imposta utilizzato risulta superiore all’ammontare disponibile, anche tenendo conto di precedenti fruizioni, il relativo modello F24 è scartato. Lo scarto è comunicato a chi ha trasmesso il modello F24 tramite apposita ricevuta, consultabile mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.

Se viene accertata la mancanza, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione in capo al condomino, l’Amministrazione recupera il credito corrispondente nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni. Se, invece, viene accertata l’indebita fruizione del credito, anche parziale, da parte del cessionario, il relativo importo, maggiorato di interessi e sanzioni, è recuperato nei suoi confronti.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it