AGEVOLAZIONI FISCALI NON PREVISTE

Con la risoluzione n. 181 dello scorso 24 luglio, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in merito alle cessioni di immobili compresi in programmi di riqualificazione urbana che non presentano finalità di recupero del patrimonio edilizio esistente. In particolare, come evidenziato nella risoluzione, tali immobili non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste per l'edilizia abitativa (imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa). Inoltre, il conferimento di tali immobili a una Srl unipersonale genera, ai fini delle imposte dirette, plusvalenza da assoggettare a tassazione tra i redditi diversi.

L'Agenzia delle Entrate ha, altresì, specificato che il "piano di recupero" è uno strumento attuativo che nasce per adattare il tessuto edilizio ed urbanistico esistente a finalità specifiche. I piani di recupero hanno per oggetto la eliminazione di particolari situazioni di degrado e perciò devono prevedere interventi su edifici da recuperare o risanare.

Con riferimento ai piani di recupero urbani, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 14478 del 29 settembre 2003, ha precisato che l'articolo 5 della Legge n. 168/82 subordina l'agevolazione fiscale all'esistenza di un duplice requisito: uno di carattere oggettivo, costituito dall'inserimento dell'immobile in un piano di recupero di iniziativa pubblica o privata, purché, in quest'ultimo caso, convenzionato con il Comune; l'altro, di carattere soggettivo, costituito dall'essere l'acquirente uno dei soggetti che pongono in essere il recupero. Va altresì evidenziato che ai sensi dell'articolo 31 della Legge n. 457/78 i piani di recupero del patrimonio edilizio esistente possono attuarsi mediante la realizzazione dei seguenti specifici interventi:

• interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
• interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Dopo queste precisazioni in merito ai piani di recupero, l'Agenzia ha evidenziato come i programmi integrati di riqualificazione urbanistica ed ambientale possono interessare anche aree da destinare a nuova edificazione. I programmi integrati riguardano, dunque, opere di urbanizzazione primaria per la trasformazione dell'area e non in opere di recupero edilizio - residenziale.

Pertanto, l'articolo 5 della Legge 168/82, rubricato "Misure fiscali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa", non può applicarsi alle cessioni di immobili compresi nell'ambito di programmi integrati di intervento.