Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire: obbligatoria la trascrizione del preliminare

Più garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire. Lo ha previsto il Decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 recante "Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155" pubblicato sul S.O. n. 6 alla Gazzetta Ufficiale 14/02/2019, n. 38 con il quale è stata modificata la disciplina contenuta nel decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 recante "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210".

Entrando nel dettaglio, gli articoli 385, 386, 387, 388 e 389 del D.Lgs. n. 14/2019 vanno a modificare puntualmente alcuni articoli del D. Lgs. 122/2005 che nel corso di questi anni non aveva mai subito modifiche, con un rafforzamento del sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.

La nuova disciplina è stata analizzata dall'Associazione Nazionale Costruttori Edili (Ance) che in una nota hanno sintetizzato le principali novità, ovvero:

• La fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari.
• La fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito DM.
• Il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
• Nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione (obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito DM. In via transitoria nelle more dell’adozione del DM il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti.
• Nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito DM. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti.
• Il mancato rilascio, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione).
• Con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione.
• Con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa.
• Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia) successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs (quindi dal 16 marzo 2019).

In allegato la nota ANCE.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it