Demolizione e ricostruzione: come si calcolano gli oneri di costruzione?

In caso di interventi di demolizione e ricostruzione di immobili, come si calcolano gli oneri di costruzione?

A rispondere a questa domanda ci ha pensato la Sezione Seconda Bis del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio con la sentenza n. 6487 del 24 maggio 2019 con la quale ha rigettato un ricorso presentato per l'annullamento di due note con la quale il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune ha quantificato l'importo relativo al contributo commisurato alle spese di urbanizzazione relative al permesso di costruire rilasciato e gli oneri di monetizzazione degli standard urbanistici non reperiti relativi all'intervento.

I fatti

La causa riguarda un terreno interessato da due fabbricati che, a seguito dei bombardamenti del 1943, sono stati demoliti. Attualmente i suddetti fabbricati si sviluppano su un unico piano e hanno una superficie complessiva di circa 383 mq. Nel 2009 la ricorrente ha presentato al Comune un progetto che prevede la demolizione dei manufatti esistenti e la loro ricostruzione secondo le licenze edilizie originarie del 1908 e 1929.

Il progetto è stato presentato ai sensi dell'art. 21, comma 8, NTA del PRG di Roma, in base al quale "fatte salve le più favorevoli condizioni previste dalle norme di componente per gli interventi di demolizione e ricostruzione...gli edifici distrutti o gravemente danneggiati da eventi imprevisti (sisma, incendio, esplosione, crollo, ecc.) possono essere ricostruiti, per intervento diretto, senza incremento di SUL (superficie utile lorda) e di Vc (volume costruito) nello stesso lotto".

Ai fini del rilascio del permesso di costruire, il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune ha comunicato alla ricorrente l'importo relativo al contributo commisurato alle spese di urbanizzazione e quello relativo agli oneri di monetizzazione degli standard urbanistici non reperiti. Oneri che il ricorrente ha pagato al 50% per il rilascio del permesso di costruire, per poi impugnare le note comunali perché avrebbero qualificato l'intervento come "nuova costruzione", con conseguente applicazione dei valori (massimi) e dei coefficienti previsti dalla normativa comunale per tale categoria di intervento.

La decisione del TAR

I giudici di primo grado hanno ricordato le modifiche apportate al DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) dal il Decreto Legge 21 giugno 2013 n. 69 (convertito con Legge 9 agosto 2013 n. 98), grazie alle quali sono stati inseriti tra gli interventi ricompresi nella ristrutturazione edilizia, oltre la demolizione e ricostruzione, anche "quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza".

In questo modo, il legislatore statale ha introdotto una nuova fattispecie di interventi, quelli di sola ricostruzione di edifici già crollati o demoliti, i quali, al pari di quelli di demolizione e ricostruzione, rientrano nel novero della ristrutturazione edilizia.

Tuttavia, secondo i giudici del TAR, tale novità normativa non incide sulla tematica relativa agli oneri, perché va considerato che l’art. 16 del DPR n. 380/2001, relativo proprio al “contributo per il rilascio del permesso di costruire”, al comma 10 prevede che “al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni”, ma non un preciso obbligo.

L’art.25 delle NTA del Comune di Roma, relativo ai “tessuti della Città storica”, al comma 7 prevede:

Nelle aree libere, non gravate da vincolo di pertinenza a favore di edifici circostanti, sono ammesse le seguenti categorie o tipologie d’intervento:
a) NE1: Nuova edificazione su singoli lotti liberi o parzialmente edificati, interposti tra lotti edificati dello stesso isolato, e risultanti da demolizioni totali o parziali di preesistenti edifici, storicamente documentati, fino alla SUL e al Vft preesistenti, o secondo i criteri stabiliti per la categoria AMP3; si applica nei tessuti T1, T2, T4, T5, T10;
b) NE2: Nuova edificazione, finalizzata ad una maggiore integrazione architettonica e volumetrica degli impianti urbani nel tessuto T8.

Pertanto, il fatto che il Comune abbia applicato agli interventi edilizi programmati dalla ricorrente il contributo previsto per le nuove costruzioni, nonostante la citata normativa di cui al nuovo art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001, li ricomprenda ora tra le ristrutturazioni, non concretizza la lamentata violazione normativa; perché la modifica apportata al citato art. 3 ha inteso solo consentire attività edilizie che prima non sarebbero state consentite, ma senza incidere sulla questione dei contributi di costruzione, potendo quegli interventi, a quel fine, continuare a essere considerate come nuove costruzioni. Cosa, che, nella realtà, in effetti sono, soprattutto quando, come nel caso in esame, si tratta di ricostruzione integrale di edifici crollati.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it