Trasferimento di cubatura tra zone diverse: Una forzatura per mascherare una variante al PRG

Nelle  mie ricerche mattutine mi sono imbattuto stamattina nella sentenza della Corte di Cassazione penale n. 51833 del 16/11/2018 che, in sintesi, richiama la sentenza n. 8635/2014 in cui è affermato: “A titolo di esempio, la sentenza ricorda come si potrebbe verificare, laddove si ritenesse legittima la "cessione di cubature" fra terreni fra loro distanti, la realizzazione, per un verso, di una situazione di "affollamento edilizio" in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situate i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici; pregiudizio ancora più manifesto ove fosse consentita la "cessione di cubatura" fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica ovvero diverso indice di edificabilità; essendo, infatti, evidente che ove fosse consentito l'asservimento di un terreno avente un indice di fabbricabilità più vantaggioso di quello proprio del terreno asservente, ovvero avente una diversa destinazione, le esigenze di pianificazione urbanistica che avevano presieduto alla scelta amministrativa di differenziare gli indici di edificabilità dei due fondi, ovvero la loro stessa destinazione, rimarrebbero inevitabilmente insoddisfatte”.

La citata sentenza mi ha fatto ripercorrere quello che si sta verificando in un comune della Regione siciliana in cui, successivamente all’entrata in vigore dell’articolo 22 della legge 10 agosto 2016, n. 16 (art. 22 - 1. Ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie, si applica quanto previsto dall'articolo 5 della legge 12 luglio 2011, n. 106, per la delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia) che ha rinviato dinamicamente alle disposizioni di cui all’articolo 5 della legge nazionale 12 giugno 2011, n. 106 relativa alla cessione di cubatura e, più in generale, al trasferimento dei diritti edificatori, ha deciso di risolvere i propri problemi di una zona “T” (turistico-alberghiera), praticamente inutilizzata, con le uniche attivà possibili quelle di Attività Turistiche, Ricettive, Pensioni, Locande, Alberghi,  di Attività complementari al turismo di modesta entità Bar-Pizzerie-Ristoranti e di Servizi per attività sportive all’area aperta, Piscine, Campeggi, ecc., tenendo conto della possibilità prevista nella tabella di sintesi delle norme relative alla zona “T”, di utilizzare dette aree per “Residenze agricole”.

Fin qui nulla da accepire in quanto trattasi di una norma del vigente PRG in vigore. Il problema sorge, invece, quando l’amministrazione comunale in argomento decide di regolamentare quella che viene definita “cessione di cubatura” e decide, di fatto, che sia possibile un trasferimento di cubatura dalle zone “E” (verde agricolo) alle zone “T” quando nelle stesse siano realizzate “residenze agricole”. A nostro parere la zona resta sempre “T” anche se nella stessa vengono realizzate “residenze agricole” e un regolamento che dà tale possibilità è, a nostro modesto parere, non conforme ai dettami della norma regionale che afferma che la cessione dei diritti edificatori si applica in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia.

Ricordiamo che, successivamente all’entrata in vigore dell’art. 22 della legge regionale n. 16/2016, l’Assessorato del territorio e dell’ambiente con la nota prot. 21100 del 23/11/2017 inviata al Comune di Campobello di Mazara ha precisato che la definizione, questa volta tecnica, della locuzione "compatibilità" va letta nel senso stretto del termine inteso come "identità", sia con riguardo alle zone omogenee di provenienza e di destinazione finale le quali devono possedere la medesima classificazione ed indice territoriale (A1-A 1; A2-A2; B1-B1 ; B2-B2; ecc.), sia relativamente alla categoria funzionale delle costruzioni ed opere che in tali zone omogenee possono essere realizzate, per le quali può farsi riferimento alla classificazione operata dall'art. 23-ter (a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale) del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii., recepito nella Regione siciliana dall'art. 1 della legge regionale n. 16 del 2016.

Riteniamo, quindi, che non sia possibile un trasferimento di cubatura da una zona “rurale” ad una zona “turistico-ricettiva” anche se in quest’ultima possono essere realizzate “residenze agricole”.

Aggiungiamo, per ultimo, che nella citata nota dell’Assessorato del territorio e dell’ambiente è precisato che “In ultimo, è appena il caso di evidenziare che, poiché la materia urbanistica rientra tra le prerogative statutarie in capo al Legislatore regionale, il trasferimento dei diritti edificatori deve trovare adeguata previsione all’interno degli strumenti urbanistici comunali, i quali possono disciplinarne i termini. di applicazione e fissare eventuali limitazioni alle disposizioni di cui alla nonna de qua con riguardo, in particolare, agli ambiti territoriali delle zone serventi e di destinazione finale (e.cl. ''atterraggio"), nel rispetto comunque della analoga destinazione urbanistica di piano e delle tipologie edilizie in tali zone consentite (cfr. citata Sentenza del Cons. Stato n. 4861 del 2016)”.

In pratica, traducendo in termini più semplici, sembrerebbe che le condizioni per il trasferimento di cubatura siano quelle di analoga destinazione di piano (ad esempio da zona T a zona T) e di contestuale rispetto delle tipologie edilizie. Nel caso in esame, mentre si rispetterebbe la tipologia edilizia (residenza agricola) non verrebbe rispettata quella dell’analoga destinazione di piano.

In pratica con tale sistema e con un trasferimento di cubatura pari al doppo di quella possibile per le residenze agricole, si arriverebbe alla possibile realizzazione in zone “T” di residenze agricole (??????) di mq. 60 oltre a tettoie e locali tecnici su una’area di 2.000 mq. Come potrebbero essere definite tali costruzioni “residenze agricole”? Non si tratterebbe, invece, di una mascherata variante al PRG con la cancellazione delle zone T senza passare da una vera e propria variante al PRG?

Continuiamo a ritenere urgente un intervento dell'Assessorato regionale del territorio ed ambiente al fine di dare adeguate direttive ai comuni dell'isola per bloccare quello che si sta verificando di amministrazioni comunali che a ruota libera e senza alcun vincolo procedono a predisporre Regolamenti per la cessione di cubatura, senza vincoli di contiguità (distanza) tra le aree (area ricevente e area sorgente) o di altro, con la trasformazione anche di zone “T” (turistico-alberghiere) in vere e proprie zone “C”  che, in certi casi, arrivano ad esprimere, con il trasferimento di cubatura, densità edilizie pari anche allo 0,09 m³/m² con grave danno per il territorio e senza alcuna variante al PRG in atto in vigore.

A cura di arch. Paolo Oreto