IL CONDOMINIO ASSUMA RESPONSABILITA'

Spesso, quando in un condominio si deliberano dei lavori di manutenzione, soprattutto di manutenzione straordinaria, si è in presenza di contratti di appalto di rilevanti entità, contratti che sottostanno alla normativa non solo del Codice Civile (articolo 1655 e successivi) ma anche al D. Lgs. n. 494/1996 e al D. Lgs. n. 626/1994 e, nello specifico all'art. 7.
Questo articolo è stato parzialmente modificato dai commi 1 e 4 della Finanziaria 2007 e dall'art. 3 della legge 123/2007: oltre, infatti, alla sanzione penale, prevista dal D. Lgs. n. 626/1994 stesso (arresto da 3 a 6 mesi ed ammenda da 1549,00 a 4131,00 euro) ora, nel caso in cui non venga allegato il documento di valutazione dei rischi, si punisce penalmente il comportamento sia del soggetto appaltante che di quello appaltatore.
In questo caso, quindi, si cerca di evitare che, per un inadempimento contrattuale, entrambi i soggetti non sappiano quali rischi siano legati ad un attività lavorativa oggetto del contratto d'appalto.
Nel documento di valutazione, infatti, secondo l'articolo 4, comma 2, del D. Lgs. n. 626/1994 è prescritto che siano presenti la relazione sulla valutazione dei rischi, nella quale sono specificati i criteri per la valutazione stessa, che vi sia l'individuazione delle misure di prevenzione e protezione e dei dispositivi di protezione dei lavoratori derivanti dalla relazione stessa e il programma delle misure che si ritiene siano opportune per garantire il miglioramento del livello di sicurezza.
La conseguenza ovvia è che, secondo l'articolo 89, comma 1, del D. Lgs. n. 626/1994 anche la mancata redazione del documento è sanzionata penalmente, a prescindere da chi debba redigere il documento: le ripercussioni sono disciplinate anche dall'articolo 113 del Codice penale, che riguarda il concorso colposo nel commettere il reato, dall'articolo 185 del Codice penale che prescrive l'obbligo del risarcimento del danno causato e dall'articolo 1374 del Codice civile che prescrive, per entrambe le parti, l'adempimento di ciò che risulta dal contratto ma anche l'assunzione delle conseguenze che le riguardano: la mancanza del documento, quindi, comporta, per l'articolo 1418 del Codice civile, la nullità del contratto stesso.

Secondo alcuni commentatori, la nuova redazione dell'articolo 7 del D. Lgs. n. 626/1994, non riguarda i condomini in quanto si fa riferimento a delle attività d'impresa, apparentemente estranea ai condomini o agli amministratori di condominio.
Di contro, però, la Suprema Corte ha di recente affermato che l'amministratore di condominio non è necessario che sia una persona fisica ma anche un'impresa o una società di servizi e, di conseguenza, anche i contratti di appalto riguardanti i condomini dovranno essere corredati di documento di valutazione dei rischi secondo l'articolo 7 del D. Lgs. n. 626/1994.