Bonus Ristrutturazioni edilizie: dall'Agenzia delle Entrate chiarimenti sul trasferimento della detrazione fiscale

Cosa accade al bonus ristrutturazioni edilizie nel caso di cessione di quota parte dell'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi che beneficiano della detrazione fiscale? È possibile trasferire la detrazione fiscale?

Bonus Ristrutturazioni edilizie e trasferimento della detrazione fiscale: il quesito all'Agenzia delle Entrate

Sono questi i quesiti posti da un contribuente all'Agenzia delle Entrate che ha fornito la risposta n. 142 del 22 maggio 2020 "Detrazione delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo16-bis del TUIR. Trasferimento della detrazione".

In particolare, nel caso di specie il contribuente ha rappresentato di essere attualmente, insieme a altri due fratelli, usufruttuaria all'11,11% e, contestualmente, pieno proprietario al 22,22% di due immobili sui quali la madre, nuda proprietaria al 33,33%, ha eseguito negli anni 2013 e 2014 e nel 2017 degli interventi di ristrutturazione edilizia in qualità, rispettivamente, di proprietaria e nuda proprietaria sostenendo le relative spese e beneficiando, di conseguenza, della detrazione del 50% prevista per le spese di ristrutturazione edilizia [art. 16-bis, comma 1, lettera b), del TUIR]. Avendo intenzione di fruire, unitamente ai due fratelli, delle residue quote di detrazione, il contribuente ha chiesto chiarimenti in merito al corretto comportamento che la madre, a tal fine, dovrà porre in essere e, in particolare, se vendere o donare loro la sua quota di nuda proprietà (allo scopo di consentire il consolidamento dell'intera proprietà degli immobili in capo ai figli) o, in alternativa, procedere alla divisione notarile del suddetto diritto reale solo tra loro.

Bonus Ristrutturazioni edilizie: la normativa in vigore

Preliminarmente, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la normativa vigente in materia di ristrutturazioni edilizie ed, in particolare, l'art. 16-bis del TUIR che prevede la possibilità, per le spese sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 ed il 31 dicembre 2020, di detrarre dall'IRPEF un importo attualmente pari al 50% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare, sostenute e rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi agevolabili di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia previsti dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia).

Bonus Ristrutturazioni edilizie: per quali interventi

Per le singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, quindi, gli interventi che possono beneficiare del bonus del 50% sono:

• gli interventi di manutenzione straordinaria, ovvero le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso [art. 3, comma 1, lett. b) del Testo Unico Edilizia];
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio [art. 3, comma 1, lett. c) del Testo Unico Edilizia];
• gli interventi di ristrutturazione edilizia, ovvero gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza [art. 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico Edilizia].

Bonus Ristrutturazioni edilizie: i beneficiari

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese. Tali soggetti sono:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce
• soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• detentori (locatari, comodatari) dell’immobile;
• familiari conviventi;
• coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• conviventi di fatto di cui all’articolo 1, commi 36 e 37 della legge n. 76 del 2016;
• futuro acquirente.

Bonus Ristrutturazioni edilizie: il trasferimento dell'immobile e della detrazione

L'art. 16-bis,  comma 8 del TUIR dispone che, "in caso di vendita dell'unità immobiliare" su cui sono stati realizzati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione, non utilizzata in tutto o in parte dal venditore, viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti intercorso nell'atto d'acquisto, all'acquirente persona fisica.

Nel caso di cessione dell'intera proprietà di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio, benché il legislatore abbia utilizzato il termine "vendita", la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell'immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito.

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all'usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario.

Il trasferimento di una quota di proprietà dell'unità immobiliare non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione atteso che tale passaggio può verificarsi esclusivamente in presenza della cessione dell'intero immobile. L'utilizzo delle rate residue, rimane in capo al venditore qualora venga ceduta solo una quota dell'unità immobiliare e non il 100 per cento a meno che, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell'immobile. In quest'ultima ipotesi, infatti, si realizzano i presupposti richiesti dalla normativa.

Bonus Ristrutturazioni edilizie e trasferimento della detrazione fiscale: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Rispondendo al quesito del contribuente, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che a seguito dell'atto di cessione (a titolo oneroso o gratuito), il vecchio proprietario (la madre) della quota perderà l'intera titolarità degli immobili, a favore del contribuente e dei suoi due fratelli i quali, consolidando l'usufrutto e la nuda proprietà, saranno legittimati, per i rimanenti periodi d'imposta, a fruire delle quote residue di detrazione IRPEF.

Ad analoghe conclusioni si giunge qualora dovesse privilegiarsi l'ipotesi, alternativa, di divisione notarile della sola nuda proprietà tra tutti gli eredi del de cuius atteso che il diritto reale (nuda proprietà) sarà attribuito a favore dei figli.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it