Superbonus 110%: osservazioni, criticità e consigli ai condomini sulle nuove detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio

Da ormai circa un mese i condomini di tutta Italia sono bombardati da roboanti titoloni sui giornali online, da proposte di sedicenti professionisti e da allettanti offerte di talune imprese riguardanti i superbonus del 110% previsti dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio). Tutti hanno in comune una certa abilità a gettare fumo negli occhi, proponendo senza alcun filtro “ristrutturazioni gratis”, “ristrutturazioni senza spendere un euro tanto paga lo Stato”.

Superbonus 110%: detrazioni a favore del lavoro

Nonostante l’elogio al Governo per aver messo in campo un meccanismo capace di produrre lavoro e far circolare denaro nella economia reale, occorre che i professionisti che si occupano di termica degli edifici, di ristrutturazioni condominiali e di relative detrazioni fiscali, invitino alla cautela e tentino di riportare il discorso nell’alveo di una navigata e razionale pragmaticità.

Superbonus 110%: facciamo chiarezza

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza:

1. il "Decreto Rilancio" per poter partire in piena operatività dovrà essere convertito in legge (entro 60 giorni);
2. poi ci sarà la necessità dell'approvazione dei decreti attuativi, sostanziali per definire i requisiti tecnici previsti al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che i progettisti dovranno rispettare al fine di ottenere l'accesso al Superbonus, per trovarsi in regola con i controlli a campione che saranno eseguiti dall’ENEA o dagli Organismi Regionali di Accreditamento;
3. dal Ministero dello Sviluppo Economico dovranno essere definite ancora, le regolamentazioni per la trasmissione delle asseverazioni che saranno rilasciate dai professionisti in via telematica agli enti competenti, Regioni o Province autonome per le varie trasmissioni APE, ed all'ENEA;
4. l’Agenzia delle Entrate dovrà emanare le direttive che delineano le regole per la trasmissione e per l'ottenimento del VISTO di conformità alla procedura. Il visto dovrà essere rilasciato da commercialisti e CAF e servirà per richiedere la cessione del credito a banche o altri intermediari.

Superbonus 110%: il visto di conformità

In mancanza del VISTO, che non sempre potrà essere rilasciato a causa di vizi o inadempienze procedurali o per la mancanza delle condizioni fiscali, non si potrà avere accesso alla cessione del credito, e di conseguenza il Superbonus, non sarebbe ottenibile.

Superbonus 110%: il rispetto dei Criteri Ambientali Minimi (CAM)

Per poter beneficiare della detrazione del 110%, come previsto al comma 1, lettera A, dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, è previsto anche l’obbligo di usare materiali che rispettino i “criteri ambientali minimi” cd CAM, di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017, e ciò lo si potrà ottenere soltanto tramite l'attestazione da parte di un professionista, coinvolto nei lavori.

Anche sul punto c’è un intoppo, infatti l’Agenzia Nazionale Anticorruzione (ANAC) il 5 Maggio 2020, ha disposto la sospensione dell’applicazione di tali criteri, in attesa della realizzazione delle linee guida in collaborazione con Ministero dell’Ambiente.

È evidente dunque che l’introduzione di tale norma, rappresenti un grosso impedimento per la reale esecuzione degli interventi.

Superbonus 110%: consigli ai condomini

Per il momento ciò che possiamo consigliare ai condomini, per guadagnare tempo, poiché la spesa va effettuata entro il 2021(ci sono emendamenti che tentano di prorogarla al 2022) è quella di incaricare un professionista esperto per eseguire la diagnosi energetica dell’edificio, per verificare le caratteristiche e le criticità del condominio in merito alle parti comuni e le caratteristiche e le criticità dei singoli appartamenti al fine di poter meglio e più velocemente disporre, in seguito, un progetto termico per l’ottenimento dell’ecobonus.

Superbonus 110%: l'Attestato di Prestazione Energetica (APE)

È infatti annunciato nel decreto che oltre al rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che sono molto rigorosi, per ottenere l’ecobonus si debba dimostrare che gli attestati di prestazione energetica (APE) di tutti gli appartamenti, che vanno prodotti prima e dopo l’intervento, assicurino un salto nella classificazione di due classi energetiche. Non è semplice ottenerlo, può accadere che per qualche appartamento ci sia necessità di interventi più radicali o può accadere in taluni casi che non sia affatto possibile.

Superbonus 110%: le operazioni progettuali di architetti ed ingegneri

Il professionista dovrà svolgere le seguenti prestazioni:

• rilievo geometrico e materico dell’edifico anche con l’utilizzo di termoflussimetro e/o termocamera;
• rilievo e verifica dei dati termici inerenti alle componenti trasparenti dell’edificio (finestre/portefinestre)
• verifica dei dati dell’impianto termico dell’edificio;
• relazione termica ai sensi dell’art. 28 ex legge 10;
• APE prima e dopo i lavori per tutte le unità immobiliari annesse al condominio, (l’ape unico condominiale non è più previsto ai sensi della legge 3 agosto 2013, n. 90 art. 6 comma 4). E’ necessario infatti determinare con esattezza, la classificazione energetica precisa dello stato di fatto per poterla CONFRONTARE con quella al termine dei lavori, con lo scopo di dimostrare il miglioramento attraverso il passaggio di almeno DUE Classi Energetiche oppure il conseguimento della classe energetica più alta.
  A tal proposito si ricorda che i controlli di conformità degli Ape ormai sono sistematici e vengono realizzati dall’Organismo Regionale di Accreditamento. La legge prevede la irrogazione delle sanzioni in caso di APE redatti in violazione della normativa vigente;
• l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), come previsto dall’art.8 comma 2 Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192
• progetto definitivo con relative relazioni tecniche dello stato di fatto e di progetto,
• la verifica dei requisiti tecnici sia per l’accesso alle detrazioni che per il rispetto del D.M. 26/06/2015 (“Requisiti Minimi”),
• il deposito al Comune di SCIA, insieme a relazioni, asseverazioni, inquadramento in mappa, fotografie etc.;
• la redazione delle dichiarazioni di congruità della spesa (computo metrico estimativo) con i lavori effettuati e/o da effettuarsi;
• il calcolo e l’asseverazione della detrazione massima fruibile con l’intervento;
• l’asseverazione sul rispetto dei requisiti minimi previsti per gli edifici di cui al DM 26 giugno 2015;
• l’asseverazione sul rispetto dei criteri ambientali minimi CAM;
• la redazione e trasmissione all’ENEA dei calcoli inerenti il risparmio energetico ottenuto e della la spesa affrontata;
• la redazione delle schede di dettaglio dei componenti utilizzati con le verifiche igrometriche e le caratteristiche termico fisiche,
• l’asseverazione di conformità delle opere realizzate rispetto al progetto ed alla relazione tecnica di cui all’art. 28 della L. 10/91 e s.m.i. (art. 8, comma 2, D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.).

Superbonus 110%: l'assicurazione obbligatoria per il professionista

Aspetto importante da ricordare è che il professionista architetto od ingegnere edile/civile dovrà dotarsi di polizza professionale con massimale non inferiore a 500mila euro. Mi vien da dire più che non tutti i professionisti sono in grado di farlo, anzi è più facile affermare che sono pochi i professionisti che potranno gestire senza rischi questa materia.

Superbonus 110%: i rischi della cessione del credito

Ma passiamo al più importante ostacolo: la cessione del credito.

Per ciò che concerne poi la cessione del credito, argomento di estremo interesse, e quindi la tanto blasonata possibilità di ”ristrutturare senza spender soldi”, occorre esser cauti e capire bene come si evolverà il tutto, tenendo presente che la cessione alle banche è già possibile da tre anni per gli incapienti, e per i contribuenti ricadenti nella no tax area, ma non risulta che ci siano banche che abbiano mai attivato la procedura.

La cessione del credito, nei proponimenti del Governo, dovrebbe consentire a condomino incapiente, o comunque ricadente nel regime fiscale c.d. forfettario, o privo di liquidità per anticipare la spesa, di cedere il proprio credito fiscale, pari al 110% dei costi sostenuti, alla ditta installatrice, o al fornitore o alla banca, sotto forma di credito sulle loro imposte.

L’iter è comunicato utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate o, in alternativa, per il tramite degli uffici della stessa Agenzia, utilizzando il modulo allegato al provvedimento.

L’impresa quindi verrebbe chiamata ad anticipare l’intera spesa per gli interventi, pagando di tasca propria per poi iniziare a detrarre dal 10 marzo dell’anno dopo. Attualmente nessuna impresa può affrontare un onere così importante.

Esiste oggi però la possibilità di cedere il proprio credito fiscale anche ai fornitori dei materiali ed anche dalla propria banca.

Il problema però è che la banca dovrebbe fidarsi che l’operazione e i lavori siano stati progettati e svolti correttamente secondo criteri molto rigidi stabiliti dal decreto e che siano da punto di vita amministrativo e tecnico ineccepibili. In mancanza la detrazione verrebbe a cadere anche ex post su successivi controlli, peraltro previsti e l’indebita fruizione, anche parziale, del credito da parte del cessionario, comporta che il recupero del relativo importo che avverrà nei suoi confronti, verrà maggiorato di interessi e sanzioni.

Infatti all’art.121 del D.l.19/maggio 2020 n.34, è previsto che nei confronti dei soggetti che sostengono le spese per gli interventi e che optano per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, quando sia accertata la mancanza di requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero applicando gli interessi come previsti dall'art articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, pari al 2,50% per ogni semestre di ritardo oltre alle sanzioni come previste al Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 art. 13, pari al 30% di ogni importo non versato.

Superbonus 110%: affidarsi a professionisti esperti

I rischi sono altissimi e le operazioni progettuali e di fattibilità vanno affidati a professionisti esperti in ristrutturazioni condominiali, detrazioni fiscali e termica degli edifici, non a chiunque.

C’è da osservare ancora che quando la cessione del credito o lo sconto in fattura si riferivano al precedente Ecobonus, l’impresa portava in cessione del credito o in sconto in fattura, solo una percentuale dei lavori, mentre riceveva dai condomini, in acconto, l’altra quota, oltre agli interessi di anticipazione:

• per la detrazione fiscale al 65% (se l’intervento di riqualificazione riguarda ha un incidenza inferiore al 25% dell’involucro edilizio) riceveva il 35% e il restante 65% era in detrazione o cessione;
• per la detrazione fiscale al 70% (se interessato l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio) riceveva il 30% e il restante 70% era in detrazione o cessione;
• per la detrazione fiscale al 75% (per interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media del Decreto Legislativo 26/06/2015.) riceveva il 25% e il restante 75% era in detrazione o cessione.

Considerando anche gli interessi di anticipazione, e che le operazioni venivano computate con importi molto elevati rispetto alla media, pur con qualche difficoltà, erano operazioni fattivili (magari in netto sfavore dei condomini, ma quella è un’altra storia!).

Ora, se tutto il monte lavori va in cessione del credito, fino addirittura ad arrivare al 100%, l’operazione potrebbe essere insostenibile, situazione che rischia di mettere a rischio l’intero provvedimento.

Nonostante tutto restiamo fiduciosi che attraverso correttivi mirati ad aggiustare le cose, la cessione del credito, nel prossimo futuro, potrà avere una applicazione operativa, ma certamente non da subito.

A cura di Arch. Pasquale Giugliano
Presidente Federazione Nazionale Architetti ed Ingegneri Liberi Professionisti