Superbonus 110%: i piccoli abusi edilizi bloccano le detrazioni fiscali?

Negli ultimi mesi l'attenzione di tecnici, imprese e privati si è concentrata su quella che è stata definita una vera e propria rivoluzione per il settore dell'edilizia: la detrazione fiscale del 110% (c.d. Superbonus) prevista dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

Superbonus 110%: interventi trainanti e trainati

L'agevolazione istituita dal Decreto Rilancio prevede una detrazione fiscale del 110% da ripartire in 5 anni, per le spese sostenute dall'1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per alcuni interventi di efficienza energetica (isolamento termico e sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale - Ecobonus) e riduzione del rischio sismico (Sismabonus).

I suddetti interventi cosiddetti trainanti danno il via al superbonus anche ad una seconda tipologia, gli interventi trainati che se effettuati congiuntamente ai primi rientrano nella detrazione fiscale del 110%. Stiamo parlando di:

• interventi di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento;
• installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del D.L. n. 63/2013;
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del DPR 26 agosto 1993, n. 412;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Superbonus 110%: in quadro normativo di riferimento

Dopo mesi di attesa, il quadro normativo di riferimento è ormai (quasi) completo. Alla pubblicazione della legge di conversione del Decreto Rilancio sono infatti arrivati in ordine:

• la guida al Superbonus 110% realizzata dall'Agenzia delle Entrate;
• il Decreto Asseverazioni del 3 agosto 2020 emanato dal Ministero dello Sviluppo Economico;
• il Decreto Requisiti minimi Ecobonus del 6 agosto 2020 emanato dal Ministero dello Sviluppo Economico (del quale in verità siamo in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale come previsto all'articolo 12, comma 4);
• la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 24/E recante “Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77– Primi chiarimenti”;
• il Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 recante “Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici”;
• la nuova sezione del sito dell'Agenzia delle Entrate con l'approfondimento al Superbonus 110%.

Superbonus 110% e abusi edilizi: cosa succede?

Premesso e accertato che il superbonus 110% risulta essere un'ottima possibilità per il miglioramento energetico e strutturale del parco immobiliare italiano, la nuova detrazione fiscale (come anche le precedenti) si scontra su un muro enorme chiamato "abuso edilizio". Mentre per le detrazioni fiscali previste per le singole unità immobiliari la situazione è abbastanza semplice, per quanto concerne le agevolazioni fiscali previste per gli interventi sulle parti comuni le condizioni sono decisamente più complesse. La domanda che sento spesso è: può la violazione di una singola unità immobiliare inficiare la fruizione di un beneficio da parte di tutto il condominio?

Alla domanda ho sentito le più disparate risposte da parte di tecnici e avvocati. Dal canto mio, come sempre, vale quello che prevede la normativa edilizia ovvero il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) che all'articolo 49 (Disposizioni fiscali) recita:

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

2. È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o della segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

3. Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.

4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Quindi alla domanda "può la violazione di una singola unità immobiliare inficiare la fruizione di un beneficio da parte di tutto il condominio?" l'unica vera e plausibile risposta è "dipende" e, come sempre, sarà compito di un professionista preparato verificare le condizioni dell'abuso.

Il punto di partenza sarà il rilascio del certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l'immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato (attenzione sto parlando del progetto presentato al SUE e non la planimetria catastale che non ha alcun valore dal punto di vista probatorio).

Dalla verifica della conformità urbanistica, sarà possibile stabilire se l'immobile è in regola oppure no e, in quest'ultimo caso, l'entità dell'abuso. Su un immobile realizzato senza titolo edilizio è pacifico affermare che lo stesso non potrà godere di alcun beneficio fiscale.

Nel caso di abusi di lieve entità, una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) ha stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l'immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).

Superbonus 110% e abusi edilizi: affidarsi sempre ad un tecnico

Come detto, prima di avventurarsi in lavori avventati senza le adeguate coperture economiche e nella speranza di "ristrutturare gratis" (cosa che non potrà mai esserci completamente), è sempre auspicabile che il condominio dia mandato ad un professionista che prima ancora di realizzare un progetto o procedere alla redazione dell'attestato di prestazione energetica (per l'ecobonus) si sinceri della condizione urbanistica dell'immobile e metta al corrente il condominio di eventuali abusi che potrebbero minare dal principio la fruizione di eventuali detrazioni fiscali.

A cura di Ing. Gianluca Oreto