Sanare gli abusi edilizi previsti dal DPR n. 380/2001 dopo il Decreto Semplificazioni

Con la sanatoria edilizia è possibile fare un accertamento di conformità sull'intervento, diversamente dal condono edilizio

di Redazione tecnica - 11/11/2020

In un periodo in cui la voglia di superbonus ha acceso i riflettori sulla conformità edilizio-urbanistica, la possibilità di sanare eventuali abusi edilizi che potrebbero pregiudicare la fruizione della detrazione fiscale del 110% è tornata un argomento di interesse per proprietari di immobili e tecnici professionisti.

Prima di entrare nel dettaglio dell'argomento abusi edilizi, è bene chiarire subito le differenze tra condono edilizio e sanatoria edilizia. Mentre con il primo è stato possibile ottenere la regolarità di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia a seguito di leggi speciali di durata definita (Legge n. 47/1985; Legge n. 724/1994; Legge n. 326/2003), il secondo, più propriamente definito accertamento di conformità, si riferisce ad intervento non autorizzato ma di cui si assume la conformità con la normativa urbanistica ed edilizia tanto all’epoca della violazione quanto al momento dell’istanza (c.d. doppia conformità).

Sanare gli abusi edilizi: le modifiche apportate al DPR n. 380/2001 dal Decreto Semplificazioni
Abusi edilizi: cosa cambia dopo il Decreto Semplificazioni?
Sanare gli abusi edilizi, accertamento di conformità e responsabilità
Sanare gli abusi edilizi e accertamento di conformità: gli articoli 36 e 37 del Testo Unico Edilizia
Sanare gli abusi edilizi e accertamento: art. 36 "Accertamento di conformità"
Sanare gli abusi edilizi e accertamento: art. 37 "Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità"

Sanare gli abusi edilizi: le modifiche apportate al DPR n. 380/2001 dal Decreto Semplificazioni

Con la pubblicazione della Legge 11 settembre 2020, n. 120 di conversione del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 recante "Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale" (c.d. Decreto Semplificazioni) sono state apportate parecchie modifiche al DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). Tra queste, in riferimento all'argomento abusi edilizi, è necessario evidenziare:

l'inserimento del comma 1-bis all'art. 9-bis che riguarda la documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili: "Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia";
l'inserimento del nuovo art. 34-bis sulle tolleranze costruttive:
"1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali";
la sostituzione dell'art. 41 sulla demolizione delle opere abusive:
"1. In caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di centottanta giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza è trasferita all’ufficio del prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione dell’intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.
2. Entro il termine di cui al comma 1, i responsabili del comune hanno l’obbligo di trasferire all’ufficio del prefetto tutte le informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro demolizione".

Abusi edilizi: cosa cambia dopo il Decreto Semplificazioni?

In definitiva, con il Decreto Semplificazioni è stato previsto lo "stato di legittimità" per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, ma soprattutto è stato definito il concetto di "tolleranze costruttive" che ci ritroviamo anche all'interno dell'art. 49 che tratta le disposizioni fiscali ammettendo che il contrasto per il quale si perde il diritto alle detrazioni fiscali deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Ciò che non cambia sono le modalità previste dagli articoli 36 e 37 del Testo Unico Edilizia relativamente alla sanatoria edilizia e all'accertamento di conformità.

Sanare gli abusi edilizi, accertamento di conformità e responsabilità

Come già anticipato, per gli immobili non condonati la disciplina applicabile è quella descritta nel Titolo IV (Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e responsabilità) del Testo Unico Edilizia, che prevede la sola possibilità di sanatoria attraverso una procedura definita "accertamento di conformità", ovvero, qualora ne ricorrano i presupposti, la c.d. fiscalizzazione dell’abuso.

Partiamo da una considerazione che riguarda la responsabilità degli abusi edilizi. La sentenza della Corte di Cassazione n. 49022 del 25 ottobre 2019 ha confermato che per i lavori di costruzione edilizia effettuati in assenza del relativo permesso di costruire o difformi dallo stesso, tutti gli esecutori materiali dei lavori, che prestano la loro attività alle dipendenze del costruttore, possono concorrere, per colpa, nella commissione dell'illecito per il caso di mancanza del permesso di costruire, se non adempiono all'onere di accertare l'intervenuto rilascio del provvedimento abilitante e la sua conformità. Il primo responsabile, a cui saranno indirizzati gli eventuali provvedimento di natura civile e penale, è il proprietario dell'immobile a cui spetta ogni onere circa la sanatoria dell'abuso o la sua demolizione.

Il Testo Unico Edilizia suddivise gli abusi in diverse categorie tra le quali (le più "tipiche"):

interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Nel primo caso è prevista la demolizione dell'abuso per rendere gli edifici conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro un termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile.

Anche nel secondo caso è prevista la rimozione o demolizione degli abusi da parte dei un termine fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso. E anche in questo caso, il DPR n. 380/2001 prevede che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può applicare una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

In riferimento al terzo caso, interventi eseguiti in base a permesso annullato, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale. La valutazione dell'agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa. L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36.

Sanare gli abusi edilizi e accertamento di conformità: gli articoli 36 e 37 del Testo Unico Edilizia

Arriviamo adesso al nocciolo del problema: come sanare un abuso edilizio? cosa prevede il Testo Unico Edilizia?

Il DPR n. 380/2001 dedica due articoli al problema:

l'art. 36 rubricato "Accertamento di conformità";
l'art. 37 rubricato "Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità".

Sanare gli abusi edilizi e accertamento: art. 36 "Accertamento di conformità"

L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (Accertamento di conformità) stabilisce che:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Gli elementi fondamentali del precetto normativo sono:

si può adire alla richiesta di sanatoria soltanto fino alla scadenza dei seguenti termini:
- prima che scadano i 90 giorni ingiunti con l’ordinanza di demolizione o al ripristino dello stato dei luoghi, per la demolizione delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
- entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
- entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio, per la rimozione o demolizione degli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
- e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative;
la pretesa doppia conformità nei due momenti temporali indicati, e cioè:
- al tempo del compimento dell’abuso;
- al tempo della richiesta della sanatoria;
la subordinazione al pagamento di una sanzione amministrativa a titolo di oblazione;
l’istanza di sanatoria è rifiutata in caso di silenzio, ossia di infruttuoso decorso del tempo previsto per la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, dove per rifiuto si intende il rigetto.

Sanare gli abusi edilizi e accertamento: art. 37 "Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità"

Per gli interventi subordinati al regime giuridico e amministrativo della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), è possibile conseguire la sanatoria dell’intervento abusivo tramite procedura di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 37 del Testo Unico Edilizia:

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.
4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.
6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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