Sismabonus case antisismiche: in caso demolizione e ricostruzione di villette a schiera si può fruire del Superbonus 110%

In caso di demolizione di un fabbricato rurale ad uso abitazione civile e ricostruzione di un condominio costituito da villette a schiera con un unico titolo edilizio (permesso di costruire), è possibile utilizzare il sismabonus potenziato al 110% (c.d. superbonus) previsto dal Decreto Rilancio? In caso di risposta affermativa è possibile applicare il massimale di 96.000 su ogni unità abitativa anche se l'immobile non verrà destinato ad abitazione principale della persona fisica?

Sismabonus case antisismiche, demolizione e ricostruzione villette a schiera: la domanda all'Agenzia delle Entrate

Sono queste le domande a cui ha provveduto a rispondere l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 558 del 23 novembre 2020 ad oggetto "Articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013. Detrazione acquisto case antisismiche".

Continua la serie di risposte dell'Agenzia delle Entrate sul tema detrazioni fiscali alla luce delle nuove opportunità previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020, che benché continuino ad entrare nel dettaglio di casistiche particolari non espressamente previste dalla normativa di rango primario, avvalorano le richieste di chi crede sia ormai necessario un testo unico dei chiarimenti che possano agevolare tecnici e contribuenti sulle precisazioni arrivate sulla materia.

Entrando nel dettaglio, la nuova risposta riguarda la sottoscrizione di un preliminare di acquisto di un fabbricato rurale in zona Sismica 3, da demolire e per ricostruire, sfruttando la cubatura del lotto e le previsioni urbanistiche, con un unico titolo edilizio (PDC), un contesto condominiale esteso, composto da un unico edificio di 6 villette a schiera, ovvero con parti comuni, beneficiando della normativa sulle case antisismiche.

L'istante ritiene che gli acquirenti, abbiano la possibilità di fruire della detrazione per l'acquisto di case antisismiche su tutte e 6 le villette a schiera e, posto che i lavori termineranno entro il 31 dicembre 2021, afferma che i rogiti saranno stipulati entro i 18 mesi successivi. L'istante ritiene pure che la detrazione del 110% sul massimale di Euro 96.000 possa essere fruita su ogni unità abitativa anche se l'immobile non verrà destinato ad abitazione principale della persona fisica anche sul costo di costruzione del garage.

Riepilogando, l'istante ha chiesto di sapere se:

• possa essere applicata la disciplina c.d. Sisma Bonus acquisti su tutte le 6 villette a schiera, costruite entro il 31 dicembre 2021 ma vendute dopo i successivi 18 mesi (quindi vendute anche oltre il 31 dicembre 2021);
• venga riconosciuto il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di villette a schiera facenti parte di un progetto costruttivo unitario;
• venga riconosciuta la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
• venga riconosciuta la possibilità di godere della detrazione bonus mobili per una ristrutturazione.

Sismabonus acquisto case antisismiche: il presupposto normativo

Preliminarmente, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che la detrazione per l'acquisto di case antisismiche è stata prevista dal comma 1-septies dell'articolo 16 del D.L. n. 63/2013, inserito dall'articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall'articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58.

La norma, nel mutuare le regole applicative del c.d. "sismabonus", si differenzia da quest'ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. La detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile

Detrazione che è in vigore dall'1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Sismabonus acquisto case antisismiche: il superbonus 110%

Con al circolare n. 24/E del 2020 l'Agenzia delle Entrate ha già chiarito che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle c.d. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

Per effetto dell'art. 119 del Decreto Rilancio il sismabonus viene potenziato al 110% con un orizzonte temporale ridotto a 5 anni e la possibilità prevista dal successivo art. 121 di optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito.

È stato anche precisato che, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti ai fini della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 è, inoltre, necessario acquisire:

• ai fini dell'opzione per la cessione o per lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati;
• ai fini del Superbonus nonché dell'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus, l'asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. In particolare, per gli interventi relativi alla adozione di misure antisismiche ammessi al Superbonus, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile, attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Sismabonus case antisismiche: rogito entro il 31 dicembre 2021 e titolo edilizio

In riferimento al primo quesito, già con la risposta 2 Novembre 2020, n. 515 l'Agenzia delle Entrate aveva chiarito che affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

Con riferimento al secondo quesito, la qualificazione di un'opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche. La disposizione normativa di cui all'articolo 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione "mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente".

La disposizione, pertanto, si applica anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (circolare n. 19/E dell'8 luglio 2020).

Sismabonus case antisismiche anche per le pertinenze e limiti di spesa

Con riferimento al terzo quesito, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che nel caso di acquisto, unitamente all'immobile abitativo, anche delle pertinenze godono della detrazione fiscale prevista che deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall'atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all'immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.

Sismabonus e Bonus mobili

Con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all'arredo dell'immobile (cosiddetto "bonus mobili") disciplinata dall'articolo 16, comma 2, del decreto legge n. 63 del 2013 (quesito numero 4), tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all'articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR). Considerato, che gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sono previsti dall'articolo l'articolo 16-bis del TUIR che costituisce la disciplina generale di riferimento per accedere al bonus mobili, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che l'acquirente delle case antisismiche, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali per l'arredo dell'abitazione.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it