Superbonus 110%: come cambiano le unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Tra le problematiche che più hanno fatto discutere in questi primi mesi di applicazione delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus), vi è senza dubbio la definizione di unità immobiliari "funzionalmente indipendenti".

Indice dell'articolo

• Gli interventi trainanti sulle unità immobiliari funzionalmente indipendente
• L'accesso autonomo dall'esterno
• Quando si definisce una unità immobiliari funzionalmente indipendente

Gli interventi trainanti sulle unità immobiliari funzionalmente indipendente

Come è ormai noto, l'art. 119, comma 1 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ha previsto 3 tipologie di interventi di riqualificazione energetica per i quali è possibile fruire della detrazione fiscale del 110%. In particolare:

• lettera a): isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• lettera b): interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, ovvero con impianti di microcogenerazione o a collettori solari;
• lettera c): interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, ovvero con impianti di micro cogenerazione o a collettori solari.

In riferimento agli interventi di cui alle lettere a) e c), gli stessi sono fruibili dai condomini, dagli edifici unifamiliari (aspetto anche questo modificato dalla Legge di Bilancio per il 2021) oppure dalle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

L'accesso autonomo dall'esterno

la definizione di accesso autonomo ha portato parecchie discussioni, risposte dell'Agenzia delle Entrate e una modifica in corso apportata al Decreto Rilancio dall’articolo 51, comma 3-quater del Decreto Legge 14 agosto 2020, n. 104 convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, che ha aggiunto il comma 1-bis all'art. 119 del D.L. n. 34/2020. Comma che ha previsto "Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".

Quando si definisce una unità immobiliari funzionalmente indipendente

Resta il problema dell'unità "funzionalmente indipendente", concetto su cui sono stati espressi diversi pareri (anche da parte della Agenzia delle Entrate) che però avevano in comune solo l'assenza di concrete basi giuridiche.

La Legge di Bilancio per il 2021 prova a risolvere questa problematica prevedendo 4 parametri per valutare l'indipendenza funzionale di una unità immobiliare:

• l'impianto per l'approvvigionamento idrico;
• l'impianto per il gas;
• l'impianto per l'energia elettrica;
• l'impianto di climatizzazione invernale.

Viene previsto che l'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre dei suddetti impianti di proprietà esclusiva.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it