Superbonus 110%: i limiti di spesa per le unità funzionalmente indipendenti

Superbonus 110%, accesso autonomo, unità funzionalmente indipendenti e limiti di spesa. Sono questi gli ingredienti della risposta n. 10 del 5 gennaio 2020 con la quale l’Agenzia delle Entrate ha chiarito quali sono i limiti di spesa relativi alla detrazione fiscale del 110% per un edificio composto da più unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Superbonus 110%: il nuovo caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate, l’istante dichiara di essere proprietario di due unità immobiliari, e relative pertinenze, facenti parte di un unico edificio, distintamente accatastate (categoria catastale A/3):

• la prima unità immobiliare è adibita ad abitazione principale e si sviluppa su due piani (piano terra e piano strada), e a piano terra, pertinenziali alla stessa, vi sono, una autorimessa (C/6) e una cantina (C/2);
• la seconda unità immobiliare, ad uso civile abitazione, si sviluppa su un solo piano (primo piano).

Già in premessa, l’Agenzia delle Entrate dimentica le ultime modifiche apportate all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) che tra le altre cose ha:

• dato una definizione puntuale di unità immobiliare funzionalmente indipendente;
• esteso il beneficio fiscale agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Nonostante questo, l’istante ha dichiarato che le due unità abitative, sebbene poste una sopra l'altra nel contesto del medesimo edificio, sono "funzionalmente indipendenti", poiché dotate di un proprio impianto per l'acqua, per l'energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, e dispongono di un accesso dalla strada indipendente: uno a servizio della abitazione principale (con accesso dal piano terra) e l'altro a servizio dell'abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada). Entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico. Non vi sono parti comuni alle predette unità abitative, fatta eccezione della copertura sovrastante l'edificio (tetto).

Gli interventi per i quali si chiede il Bonus 110%

Su queste unità immobiliari, l'Istante ha rappresentato di voler eseguire, per ciascuna di loro, le seguenti lavorazioni:

• il rifacimento della copertura dell'edificio (tetto), nel rispetto della normativa antisismica;
• posa del cappotto termico;
• sostituzione degli infissi e delle chiusure oscuranti;
• sostituzione dell'impianto termico di pertinenza esclusiva di ciascuna unità abitativa;
• installazione di un impianto fotovoltaico e relativo sistema di accumulo;
• installazione di una infrastruttura per la ricarica di veicoli elettrici.

Per questo ha chiesto se esistono i presupposti per la fruizione della detrazione fiscale del 110% e quali sono i limiti di spesa applicabili.

Superbonus 110%: dall’Agenzia delle Entrate i limiti di spesa per le unità funzionalmente indipendenti

Premesso che l’Agenzia delle Entrate ha correttamente ricordato la definizione di accesso autonomo contenuta nell’art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio introdotta dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto/Rilancio) ma non quella di unità funzionalmente indipendente introdotta dalla Legge di Bilancio 2021 nello stesso comma e per la quale:

Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Ciò premesso, dopo aver ricordato i presupposti normativi, tipologie e requisiti tecnici degli interventi, opzioni alternative alla detrazione (sconto in fattura e cessione del credito), l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che i due requisiti relativi all’accesso autonomo e all’indipendenza funzionale vanno posseduti contemporaneamente e che, a titolo esemplificativo, si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

• all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
• all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

Nel caso di specie, l'istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto dalle due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo. Nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa, l'ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente) nella misura di:

• euro 50.000 per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro della unità abitativa;
• euro 30.000 per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione;
• euro 96.000 per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell'edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul "tetto";
• euro 54.545,45 per l'acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari;
• euro 48.000 per l'istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
• euro 3.000 per l'istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it