Riqualificazione energetica dell’involucro delle parti comuni degli edifici condominiali

Quando si deve pianificare un intervento di riqualificazione energetica dell’involucro delle parti comuni di un edificio condominiale occorre fare molta attenzione e ponderare bene le scelte. Scelte che devono essere di natura tecnica ma che, a seconda della norma a cui si fa riferimento, possono consentire l'accesso a detrazioni fiscali differenti, con requisiti, adempimenti e obblighi diversi.

Da Ecobonus e Superbonus per gli interventi sull'involucro di un condominio

Nel caso di un condominio, intervenire mediante un intervento di isolamento termico dell'involucro consente, a determinate condizioni, l'accesso alle detrazioni discali previste all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63. Ma lo stesso intervento, ad altre condizioni, può accedere al superbonus 110% previsto dall'art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio.

Ecobonus involucro edilizio condominio: il Vademecum Enea

L'Enea ha aggiornato il vademecum relativo alla riqualificazione energetica dell’involucro delle parti comuni degli edifici condominiali che accedono alla detrazione di cui ai commi 2-quater e 2-quater.1, art. 14 del D.L. n. 63/2013.

In particolare, ecco gli interventi agevolabili ai sensi dei commi 2-quater e 2-quater.1, art. 14 del D.L. n. 63/2013:

• riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo (detrazione fiscale del 70%);
• gli stessi interventi di cui al punto precedente finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la “qualità media” di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015 “Linee guida” (detrazione fiscale del 75%);
• gli stessi interventi di cui ai due punti precedenti e contestuali interventi che conseguono la riduzione di una classe di rischio sismico (detrazione fiscale dell’80%);
• gli stessi interventi di cui ai primi due punti e contestuali interventi che conseguono la riduzione di due o più classi di rischio sismico (detrazione fiscale dell’85%).

Di seguito i principali contenuti del vademecum Enea relativi a:

• soggetti beneficiari;
• edifici beneficiari;
• entità del beneficio;
• requisiti tecnici dell’intervento;
• spese ammissibili;
• documentazione necessaria:
  • da trasmettere all’Enea;
  • da conservare a cura del soggetto beneficiario.

Soggetti beneficiari

Possono accedere alla detrazione fiscale tutti i contribuenti che:

• sostengono le spese di riqualificazione energetica;
• possiedono un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio.

Come previsto all'art. 121 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), limitatamente alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021, i contribuenti, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione fiscale, possono optare:

• per la cessione del credito;
• per lo sconto in fattura.

Edifici beneficiari

Possono accedere alla detrazione solo gli edifici che, alla data d’inizio dei lavori, siano:

• esistenti, ossia accatastati o con richiesta di accatastamento in corso, e in regola con il pagamento di eventuali tributi;
• dotati di impianto di climatizzazione invernale.

Entità del beneficio

Di seguito le aliquote applicabili:

• a) detrazione fiscale del 70% per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo - totali sostenute dal 1.01.2017 al 31.12.2021;
• b) detrazione fiscale del 75% per gli interventi di cui al punto precedente finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la “qualità media” di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015 “Linee guida” - totali sostenute dal 1.01.2017 al 31.12.2021;
• c) detrazione fiscale del 80% per gli interventi di cui ai due punti precedenti e contestuali interventi che conseguono la riduzione di una classe di rischio sismico - totali sostenute dal 1.01.2018 al 31.12.2021;
• d) detrazione fiscale del 85% per gli interventi di cui ai primi due punti e contestuali interventi che conseguono la riduzione di due o più classi di rischio sismico - totali sostenute dal 1.01.2018 al 31.12.2021.

Ecco il limite massimo di spesa ammissibile:

• per interventi di tipo a) e b), 40.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio;
• per interventi di tipo c) e d), 136.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio.

Requisiti tecnici dell’intervento

Come detto, l’intervento deve:

• riguardare l’involucro delle parti comuni di edifici condominiali delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o il terreno e interessare più del 25% della superficie disperdente.
• configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova realizzazione in ampliamento).

I valori di trasmittanza termica iniziali (U) devono essere superiori ai valori limite riportati all’Allegato E del D.M. 6.08.2020 per interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020.

I valori di trasmittanza termica finali (U), fermo restando il rispetto del decreto 26.06.2015 “requisiti minimi”, devono essere:

• inferiori o uguali anche ai valori limite riportati nella tabella 2 del D.M. 26.01.2010 per interventi con data di inizio lavori antecedente al 6 ottobre 2020;
• inferiori o uguali anche ai valori limite riportati nella tabella 1 dell’Allegato E al D.M. 6.08.2020 per interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020.

Interventi trainati

L’intervento può comprendere, se i lavori sono eseguiti contestualmente, anche la sostituzione di finestre comprensive di infissi, l’installazione delle schermature solari che insistono sulla stessa superficie di involucro oggetto dell’intervento di isolamento termico e gli interventi sugli impianti comuni, purché inseriti nei lavori previsti nella stessa relazione tecnica di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.

Per gli interventi di tipo b) con riferimento alle tabelle 3 e 4 del D.M. 26.06.2015 “Linee Guida”, l’involucro edilizio dell’intero edificio deve avere, prima dell’intervento, qualità “bassa” e, dopo l’intervento, almeno la qualità “media”, sia per la prestazione energetica invernale sia per la prestazione energetica estiva.

Per gli interventi di tipo c) e d) l’edificio deve appartenere alle zone sismiche 1, 2 o 3 e deve determinare una riduzione del rischio sismico rispettivamente di una classe o di due classi, secondo il D.M. 58 del 28.02.2017 come modificato dal D.M. 65 del 07.03.2017 e dal D.M. 24 del 09.01.2020.

Devono essere rispettate, inoltre, le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica, di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).

Spese ammissibili

Possono essere portate in detrazione le spese in funzione della data di inizio lavori. Il 5 ottobre 2020 è, infatti, stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto MiSE 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti tecnici) per cui per le spese da portare in detrazione si fa riferimento:

• all'art. 3 del DM 19 febbraio 2007 per interventi con data di inizio antecedente al 6 ottobre 2020;
• all'art. 5 del Decreto Requisiti per gli interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020.

Le spese ammissibili comprendono:

• le opere provvisionali e accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi;
• le prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria, compresa la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica - A.P.E., direzione dei lavori etc.).

Per la documentazione da conservare si rimanda alla lettura del vademecum Enea.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it