Sismabonus 110%, 2 nuovi chiarimenti sull'acquisto di case antisismiche

Della detrazione fiscale prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. sismabonus) dall'art. 16 del D.L. n. 63/2013, uno degli aspetti più dibattuti riguarda l'acquisto di case antisismiche.

Sismabonus e acquisto case antisismiche

Stiamo parlando della detrazione fiscale prevista all'art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 che estende il sismabonus agli acquirenti di case antisismiche realizzate, anche mediante demolizione e ricostruzione con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente (ove le norme lo consentano), da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

I dubbi più rilevanti a cui ha risposto l'Agenzia delle Entrate riguardano:

• la data entro la quale perfezionare l'acquisto dell'immobile oggetto di intervento;
• il problema relativo all'asseverazione tardiva degli interventi di miglioramento strutturale.

In particolare, l'Agenzia delle Entrate ha fornito:

• la Risposta 3 febbraio 2021, n. 80;
• la Risposta 3 febbraio 2021, n. 82.

Dal Sismabonus ordinario al Sismabonus 110%

In riferimento al primo dubbio, con la risposta n. 80/2021 l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che con l'articolo 119, comma 4 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) è stato previsto che la detrazione di cui al citato comma 1-septies spetta nella misura del 110% nel caso di acquisto effettuato dai soggetti di cui al comma 9 del medesimo articolo 119.

La data di acquisto delle case antisismiche

Premessi tutti i requisiti previsti tra i quali quello che l'alienazione dell'immobile avvenga entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che con le modifiche apportate dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) l'orizzonte temporale per poter fruire del sismabonus 110% è stato esteso fino al 30 giugno 2022.

Per cui, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, fermo restando il principio di cassa, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022.

Gli acquirenti delle case antisismiche potranno, altresì, fruire della prevista detrazione per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020, in quanto l’agevolazione a tale data è vigente, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il 30 giugno 2022.

Occorre, però, ricordare che l'articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 che prevede che l'efficacia della proroga del superbonus (eco o sismabonus) è subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione europea. Aspetto non di poco conto!

Iter autorizzativo, asseverazione tardiva e qualificazione dell'intervento

Più complesso il tema relativo alla asseverazione tardiva degli interventi di miglioramento strutturale. Argomento sul quale l'Agenzia delle Entrate si è espresso più volte.

Con la nuova risposta n. 82/2021 ha chiarito alcuni concetti relativi:

• al fatto che l'iter autorizzativo degli interventi sia stato iniziato dal precedente proprietario e poi venduto insieme ai fabbricati;
• all'asseverazione tardiva;
• alla qualificazione dell'intervento edilizio.

In riferimento al primo punto, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che la circostanza che l'iter autorizzativo abbia avuto inizio col precedente proprietario non è ostativa alla possibilità che gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013.

Relativamente alla asseverazione tardiva, l'Agenzia delle Entrate ha richiamato un concetto già espresso nella sua circolare n. 19/E del 2020. In particolare:

"In conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 - data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 - e che non hanno presentato l'asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell'ambito applicativo dell'agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico".

Si è ammesso che esista una data spartiacque (1 maggio 2019) per la quale gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al'1 gennaio 2017 , che non hanno presentato l'asseverazione dell'intervento come previsto dal DM n. 58/2017 come modificato dal DM n. 329/2020, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.

Rispondendo al terzo quesito, è stato confermato che la qualificazione dell'opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze dell'Agenzia delle Entrate.

È stata fornita anche risposta alla possibilità di fruizione del sismabonus per una casistica particolare che prevede le seguenti fasi:

• l'avvio dell'iter autorizzativo è stato posto in essere dai precedenti proprietari, intestatari del permesso di costruire rilasciato dal Comune competente il 13 febbraio 2020, con riferimento alla richiesta presentata il 26 novembre 2018;
• a seguito dell'acquisto in proprietà indivisa del complesso immobiliare (il 26 febbraio 2020), le Società acquirenti (A e B) intendono volturare il titolo abilitativo ed effettuare congiuntamente i lavori di demolizione dei fabbricati;
• i comproprietari intendono poi frazionare in due parti l'area su cui insistevano i fabbricati, acquisire la proprietà esclusiva di ciascuna area e realizzare i due edifici distintamente.

Da tale descrizione emerge che la fase della demolizione avverrà congiuntamente tra le due imprese comproprietarie dell'immobile e titolari del titolo abilitativo necessario per i lavori, mentre la ricostruzione degli edifici e la successiva vendita invece avverrebbe in maniera distinta fra le imprese a seguito della divisione dei lotti come precedentemente descritto. Così il fabbricato nell'area nord, sarà edificato con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte della società "A"; mentre il fabbricato nell'area sud, sarà edificato con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte della società "B".

Secondo l'Agenzia delle Entrate, tale iter risulta conforme a quanto previsto dall'art. 16, comma 1-septies del D.L. n.63 del 2013, il quale stabilisce che l'impresa (o le imprese) di costruzione e ristrutturazione - che provveda/no all'alienazione dell' immobile entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori - abbia/no demolito e ricostruito l'edificio. Considerato il dato letterale della norma, infatti, non è rilevante (nel caso di più imprese) che tutte le fasi della demolizione e ricostruzione debbano essere svolte congiuntamente dalle varie imprese, bensì appare possibile che esse siano effettuate disgiuntamente come nel caso di specie.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it