Sismabonus acquisti: via libera agli ampliamenti volumetrici

Sismabonus acquisti, ampliamenti volumetrici e asseverazione tardiva. C'è tutto nella risposta 11 febbraio 2021, n. 97 pubblicata dall'Agenzia delle Entrate in merito alla detrazione fiscale prevista all'art. 16, comma 1-septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (c.d. sismabonus acquisti).

Sismabonus acquisti

La norma in commento riguarda la possibilità di fruizione del sismabonus (75% in caso di passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore e 85% nel caso di due) per gli acquirenti di "case antisismiche" realizzate nei comuni in zona sismica 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile. Detrazione calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Il caso sottoposto all'Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto alla lente del Fisco, l'istante (imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare) ha dichiarato di avere in corso un intervento edilizio in cui sta realizzando un edificio costituito da 58 appartamenti e 2 locali commerciali oltre a due livelli interrati costituiti da 58 box pertinenziali. Zona sismica 2.

L'intervento è frutto della demolizione e ricostruzione di una vecchia costruzione. A seguito dell'intervento, il nuovo edificio avrà un ampliamento volumetrico che deriva dalla superficie del vecchio fabbricato a cui è stata aggiunta la volumetria di un terreno vicino libero di manufatti e un bonus volumetrico del 5 per cento previsto dal regolamento edilizio comunale.

Tra le alte cose, nel 2018 è stato rilasciato permesso di costruire, mentre nel 2019 è stato rilasciato permesso di costruire in variante. Nel 2019 è stato dato inizio ai lavori di costruzione del fabbricato. Il Comune, con certificazione rilasciata alla Società nel 2020, ha attestato l'inizio delle procedure autorizzative al 2018 e con comunicazione del 2019 ha autorizzato l'integrazione della pratica edilizia con l'attestazione di rischio sismico degli edifici esistenti nell'area di trasformazione e demoliti ad inizio lavori (asseverazione tardiva).

Per questo motivo l'istante ha chiesto:

1. se è possibile fruire sismabonus acquisti per l'intero edificio in costruzione;
2. in caso di risposta negativa quale criterio debba utilizzare per applicare la normativa agevolativa in esame;
3. se l'asseverazione tardiva comporta la perdita della agevolazione.

Sismabonus e ampliamenti volumetrici

In riferimento ai primi due quesiti, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che la norma in commento prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente».

È quindi concesso l'ampliamento volumetrico dell'edificio. Con la circolare 8 luglio 2020, n. 19/E l'Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che «La ricostruzione dell'edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».

Per questo motivo, il sismabonus acquisti è fruibile a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) (ristrutturazione edilizia) o e) (nuova costruzione), del d.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), nel presupposto che l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti. Confermato, dunque, che il sismabonus acquisti è consentito anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.

Asseverazione tardiva

In riferimento al terzo quesito, l'Agenzia delle Entrate ha richiamato il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici per il quale «le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 - data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 - e che non hanno presentato l'asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell'ambito applicativo dell'agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico».

Nel caso di specie, essendo zona sismica 2, la tradiva presentazione dell'asseverazione non impedisce la fruizione della detrazione di cui al citato all'articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013, a condizione che la stessa sia presentata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico (ferma restando la sussistenza degli ulteriori requisiti).

Segui il Focus Sismabonus e resta sempre aggiornato

A cura di Redazione LavoriPubblici.it