Sismabonus 110% e ordinario: quali limiti di spesa per gli edifici plurifamiliari?

Il Sismabonus è stato introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Bilancio 2017. Con più modifiche al decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 sono stati inseriti negli anni i commi da 1-bis a 1-septies che hanno previsto le detrazioni fiscali per gli interventi di riduzione del rischio sismico di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Gli interventi che accedono al Sismabonus

Prima di cominciare questa trattazione occorre fare un passo indietro e definire puntualmente gli interventi che accedono al sismabonus. Stiamo parlando degli interventi "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari".

La risposta dell'Agenzia delle Entrate

Già da questa definizione è possibile fare alcune considerazioni in merito alla risposta 8 febbraio 2021, n. 87 pubblicata dall'Agenzia delle Entrate su un interpello riguardante la fruizione del superbonus per degli interventi di riduzione del rischio sismico su due unità immobiliari C/2 funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti destinate al termine dei lavori ad uso abitativo.

In questa risposta l'Agenzia delle Entrate ha correttamente escluso che il supersismabonus (sismabonus 110%) possa essere fruito da una unità immobiliare all'interno di un edificio plurifamiliare anche se con accesso autonomo e funzionalmente indipendente. Su questo non c'è alcun dubbio perché il sismabonus riguarda interventi di riduzione del rischio sismico che riguardano l'edificio nel suo complesso e non la singola unità immobiliare. È chiaro che se da un progetto complessivo, un tecnico strutturista decida di intervenire su una singola unità immobiliare per migliorare la risposta sismica dell'edificio, questo è un altro discorso.

Il Sismabonus ordinario o potenziato al 110% come previsto dall'art. 119, comma 4 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), riguardano l'edificio nel suo complesso.

Sismabonus: a chi spetta e quanto ammonta la detrazione

La norma ha l'obiettivo di migliorare la risposta sismica degli edifici a prescindere dalla proprietà e dalla destinazione d'uso. È, quindi, rivolta sia ai contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) sia ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società (Ires). Dal 2017 gli interventi possono essere realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per le attività produttive, situati sia nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) sia nelle zone sismiche a minor rischio (zona sismica 3), individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

L'art. 16, commi 1-bis e 1-ter del D.L. n. 63/2013 per questi interventi su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 prevedono una detrazione del 50% per le spese sostenute dall'1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, che va calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno) e che deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Il successivo comma 1-quater prevede che qualora dalla realizzazione dei suddetti interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta. Ove dall'intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell'80%.

Il comma 1-quinquies ammette pure che qualora tali interventi siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali:

• in caso di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 75% della spesa sostenuta;
• in caso di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad due classi di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 80% della spesa sostenuta.

Anche in questo caso, le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

L'errore dell'Agenzia delle Entrate

Nella risposta 8 febbraio 2021, n. 87 citata, l'Agenzia delle Entrate correttamente esclude la possibilità di superbonus per la singola unità immobiliare (che abbia accesso autonomo o sia funzionalmente indipendente poco importa), ma afferma anche "i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze". Afferma anche (sbagliando per chi scrive) "le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus".

Affermazioni che riteniamo non conformi con quanto previsto dalla norma di rango primario che comunque lascia qualche dubbio.

Benché è vero che il sismabonus ordinario possa essere fruito su qualsiasi edificio inteso nella sua interezza, come indicato all'art. 119, comma 9 del Decreto Rilancio il sismabonus 110% è stato previsto sostanzialmente per alcuni beneficiari ovvero:

• i condomini;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Tralasciando gli altri beneficiari, sostanzialmente il sismabonus 110% può essere fruito da qualsiasi edificio condominiale e dagli edifici posseduti anche da unico proprietario composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

I limiti di spesa

Nel caso di edificio condominiale il problema dei limiti di spesa non si pone. In questo caso il 110% si calcola su un ammontare di 96.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio.

Qualche dubbio, però, resta sul limite di spesa nel caso di edificio plurifamiliare con unico proprietario. In questo caso la detrazione fiscale del 110% si calcola su 96.000 euro complessivi oppure sul numero di unità immobiliari (fino a 4) che compongono l'edificio? ratio vuole che la risposta dovrebbe essere quest'ultima, ma come sappiamo ratio e norma non percorrono sempre la stessa strada.

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A cura di Ing. Gianluca Oreto