Ecobonus e Sismabonus: alcuni chiarimenti sul Superbonus 110%

Superbonus 110%: l’orizzonte temporale

Partiamo da un numero certo. L’art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), nella sua formulazione post conversione in legge, ha previsto un orizzonte temporale per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110%, compreso tra l’1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

L’attuazione completata solo a ottobre 2020 e le difficoltà applicative iniziali, hanno spinto praticamente tutti gli operatori del settore a richiedere una proroga del bonus 110%. Proroga che è arrivata con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021).

Con l’art. 1, commi da 66 a 72, la Legge n. 178/2020 ha, infatti, esteso l’orizzonte temporale per sostenere le spese che entrano in detrazione al 110%, fino al 30 giugno 2022.

Sono, anche, state previste alcune eccezioni:

• per gli IACP, in riferimento agli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus 110%), le spese devono essere sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022;
• per gli IACP che alla data del 31 dicembre 2022 abbiano effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023;
• per i condomini che alla data del 30 giugno 2022 abbiano effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, il superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Un aspetto, però, da non trascurare è contenuto all’interno del comma 74, articolo 1 della citata Legge di Bilancio 2021. Tutte le proroghe al 2022 per il superbonus sono subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea.

Gli interventi agevolabili

Con la Legge di Bilancio 2021 si ampliano gli interventi che accedono al bonus fiscale. Per quanto riguarda l’ebobonus 110%, questo è esteso:

• agli interventi di coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente (intervento trainante);
• agli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio), anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A;
• agli interventi di abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni (intervento trainato).

Nulla cambia per gli interventi che accedono al sismabonus 110% che sono sempre gli stessi previsti dai commi da 1-bis e a 1-septies, art. 16 del D.L. n. 63/2013.

Le differenze tra ecobonus 110% e sismabonus 110%

Andiamo adesso alle principali differenze tra ecobonus 110% e sismabonus 110% che hanno destato i dubbi più grandi. Come sappiamo, l’art. 119, comma 1 prevede l’applicazione dell’ecobonus 110% anche per le unità immobiliari presenti all’interno di edifici plurifamiliari, purché abbiano un accesso autonomo e siano funzionalmente indipendenti.

Stesso discorso non è previsto per gli interventi che accedono al sismabonus 110%. Come sappiamo, l’art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio richiama espressamente i commi 1-bis-1-septies, art. 16 del D.L. n. 63/2013 che si riferiscono agli interventi di riduzione del rischio sismico di “edifici” e non di unità immobiliari, anche se con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti. Questi ultimi concetti possono andare bene quando si parla di risparmio energetico ma non quando si fa riferimento alla prestazione strutturale.

I beneficiari

Altro aspetto delicato riguarda i beneficiari delle due detrazioni. La Legge di Bilancio 2021 ha, infatti, esteso le due detrazioni fiscali anche alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

L’art. 119, comma 10 del Decreto Rilancio, però, prevede che le persone fisiche possono beneficiare delle detrazioni previste per gli interventi di miglioramento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Quindi, mentre per il sismabonus non si pone alcun problema, la domanda arrivata in redazione è: su un edificio composto da 4 unità immobiliari e unico proprietario, posso beneficiare dell’ecobonus 110% solo per 2 unità immobiliari?

La risposta è chiaramente “NO”. Gli edifici unifamiliari vanno cioè trattati come condomini per cui, volendo fare un esempio, se siamo proprietari di 4 edifici di cui:

• uno plurifamiliare composto da 2 a 4 unità immobiliari;
• tre unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenti funzionalmente (o tre edifici unifamiliari);

potremo fruire dell’ecobonus 110% per l’edificio plurifamiliare e 2 dei 3 unifamiliari.

La cessione del credito e lo sconto in fattura

L’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di optare in alternativa alla detrazione diretta del 110% per:

• lo sconto in fattura operato dal fornitore;
• la cessione del credito.

Opzioni previste per tutti gli interventi che accedono all’ecobonus 110% e al sismabonus 110%, ma anche a quelli che accedono:

• all’ecobonus e al sismabonus ordinari;
• all’ecosismabonus;
• al bonus casa;
• al bonus facciate.

Da ricordare che sconto in fattura e cessione del credito sono, quindi, previsti per il c.d. sismabonus acquisti, ovvero per l’acquisto di case antisismiche realizzate da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare in comuni in zona a rischio sismico 1, 2 o 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente. Il requisito è che tali imprese provvedano entro diciotto mesi dalla data dei conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Anche in questo caso il sismabonus può essere potenziato al 110% e può essere fruito mediante le due opzioni alternative di sconto in fattura o cessione del credito.

Cosa accade in caso di abusi edilizi

È bene chiarire un aspetto: a prescindere dal titolo edilizio necessario per realizzare l’intervento, l’art. 49 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) impone la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile sul quale si richiedono eventuali agevolazioni fiscali. Cosa significa? Che la conformità urbanistico-edilizia deve essere posseduta al momento dell’inserimento in dichiarazione dei redditi della detrazione (propria o dell’eventuale acquirente tramite sconto in fattura o cessione del credito) e deve essere assicurata per tutti gli anni in cui si fruisce degl beneficio fiscale.

La norma prevede che se ad esempio dopo 2 anni l’immobile è soggetto ad accertamento e sono riscontrati abusi edilizio, gli stessi saranno comunicati all’Agenzia delle Entrate che provvederà a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza.

C’è da dire, però, che come previsto dal successivo articolo 50, la sanatoria edilizia degli abusi (mediante ripristino dello stato di legittimità o accertamento di conformità) consente il recupero del diritto alla detrazione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it