Superbonus 110% per i condomini: cosa c'è da sapere

Il quadro normativo completo

A completare il quadro normativo previsto per la fruizione della agevolazione fiscale del 110% ci hanno pensato i seguenti provvedimenti attuativi:

• il il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 recante "Sismabonus - Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l'attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell'efficacia degli interventi effettuati";
• il Decreto del Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246);
• il Decreto del Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246);
• il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329 recante "Modifica al D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, recante “Sismabonus - Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati”;
• la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 24/E recante "Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77– Primi chiarimenti";
• il Provvedimento del Direttore Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 recante "Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici";
• il Provvedimento del Direttore Agenzia delle Entrate 12 ottobre 2020, prot. 326047 recante "Modifiche al modello per la comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020, e alle relative istruzioni. Approvazione delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica del modello di comunicazione";
• la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 22 dicembre 2020, n. 30/E recante "Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici prevista dall’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) - Risposte a quesiti";
• la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 28 dicembre 2020, n. 83/E recante "Istituzione dei codici tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, dei crediti relativi alle detrazioni cedute e agli sconti praticati ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34";
• la Guida Agenzia delle Entrate - Superbonus 110% - ed. Febbraio 2021 recante "Detrazioni per interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico, colonnine di ricarica di veicoli elettrici, eliminazione delle barriere architettoniche".

A cui è necessario aggiungere i provvedimenti che hanno modificato la norma di rango primario:

• il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• la legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021).

L'ambito oggettivo

L'Agenzia delle Entrate con la sua prima circolare di Agosto ha immediatamente chiarito che il bonus 110% spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari e parti comuni che abbiano natura residenziale. Sono, quindi, escluse le spese sostenute per interventi su immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Gli interventi trainanti e trainati per i condomini

Per quanto riguarda i condomini, possono essere ammessi a detrazione fiscale del 110% i seguenti interventi trainanti:

• l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico);
• la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
• gli interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• gli interventi di riduzione del rischio sismico (commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63).

Una volta realizzati gli interventi trainanti di riqualificazione energetica, le singole unità immobiliari (residenziali) possono realizzare uno o più interventi trainati (a condizione che sia rispettato il requisito del doppio salto di classe energetica):

• abbattimento di barriere architettoniche, anche se effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
• efficientamento energetico delle unità immobiliari;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti.

Nel caso di realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (eco o sisma) è anche possibile la realizzazione dei seguenti interventi:

• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

I limiti di spesa

Per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica, la norma prevede i seguenti limiti di spesa.

Nel caso di isolamento termico, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8 x 40.000 + 2 x 30.000 = 380.000 euro.

Per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
• a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

Nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8 x 20.000 + 2 x 15.000 = 190.000 euro.

Per quanto riguarda gli interventi di riduzione del rischio sismico, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare.

L'orizzonte temporale

Su questo punto occorre fare molta attenzione. La Legge di Bilancio 2021 ha prorogato il superbonus 110% al 2022 ma ha anche previsto che l'efficacia delle proroghe sia subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione europea.

Supponendo che l'Europa approvi le proroghe previste dalla Legge di Bilancio 2021, la situazione per i condomini prevede:

• una proroga diffusa al 30 giugno 2022;
• una proroga al 31 dicembre 2022, limitatamente ai condomini che al 30 giugno 2022 abbiano effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo.

L'approvazione dei lavori da parte dell'Assemblea

Anche qui è intervenuto il Decreto Rilancio (art. 119, comma 9-bis) prevedendo che l'approvazione dei lavori che accedono al superbonus possa arrivare da parte dell'Assemblea condominiale nel caso di maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio.

Sconto in fattura e cessione del credito

Anche i condomini possono optare per le opzioni alternative alla fruizione diretta della detrazione fiscale. Come previsto dall'art. 121 del Decreto Rilancio, infatti, è possibile scegliere se utilizzare la detrazione fiscale in dichiarazione dei redditi (in 5 quote per le spese sostenute negli anni 2020 e 2021, e in 4 quote per quelle sostenute nel 2022) oppure per:

• lo sconto in fattura operato dal fornitore (fino ad un massimo del 100% dei costi da sostenere);
• la cessione del credito (in questo caso il mercato offre diverse possibilità da parte di banche, assicurazioni e altri soggetti).

Da ricordare che ogni singolo condomino può scegliere (comunicandolo all'amministratore) se optare per la detrazione diretta o per una delle due opzioni. La scelta va effettuata preventivamente perché nel caso si scelga per lo sconto in fattura o la cessione del credito, si dovrà inviare comunicazione all'Agenzia delle Entrate. Comunicazione che va inviata utilizzando il modello allegato al provvedimento dell'Agenzia delle Entrate prot. 326047/2020 entro il 16 marzo di ogni anno relativamente alle spese sostenute per l'anno precedente.

Per le spese sostenute nel 2020, ad esempio, dovrà essere inviata comunicazione entro il 16 marzo 2021.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

Cosa può bloccare il superbonus 110% nei condomini

Un aspetto di fondamentale importanza, da valutare prima di qualsiasi cosa, riguarda la verifica di conformità urbanistica-edilizia del condominio dove si vuole intervenire utilizzando il bonus 110%.

L'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio prevede, infatti, che a monte di tutto (ma questo è chiaro) il tecnico che apre il titolo necessario per effettuare i lavori (CILA o SCIA) deve asseverare lo stato legittimo di tutte le parti comuni. Anche il i tecnici che verificano il titolo dovranno verificare lo stato di legittimità di tutte le parti comuni.

Le parti comuni di un edificio condominiale sono stabilite dall'art. 1177 del Codice Civile. A titolo esemplificativo, se non risulta il contrario dal titolo, sono parti comuni:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In condominio ha il potere-dovere di tutelare tutte le parti comuni. Per cui, nel caso un singolo condomino abbia realizzato un abuso su parte comune, il condominio ha l'obbligo di farlo rimuovere.

Ciò premesso, nel caso in un delle parti comuni siano presenti degli abusi, il tecnico che deve presentare il titolo edilizio non può asseverare la conformità urbanistica-edilizia, per cui non si possono avviare neanche i cantieri.

Il documento che assevera la conformità fa parte, tra gli altri, di quella documentazione richiesta da banche, assicurazioni, Poste e tutti i soggetti che potrebbero acquistare il credito fiscale.